Организация-инвестор сможет принять к вычету суммы «входного» НДС, переданного ему заказчиком (заказчиком-застройщиком), при использовании полученного имущества в деятельности, облагаемой НДС. В противном случае, то есть при использовании в деятельности, не облагаемой НДС, суммы «входного» НДС должны быть включены в стоимость объекта.
Например, реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождена от НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Следовательно, суммы «входного» НДС, приходящиеся на эти жилые помещения, доли в них подлежат включению в их стоимость.
Если организация построенный или приобретенный объект недвижимости перестает использовать в облагаемой деятельности, она обязана восстановить ранее принятый к вычету НДС.
Расчет суммы НДС, ранее принятой к вычету, весьма сложен и регулируется пунктом 6 статьи 171 НК РФ. Налогоплательщик обязан по окончании каждого календарного года в течение 10 лет, начиная с года, в котором имущество начало амортизироваться, в целях исчисления налога на прибыль восстанавливать сумму налога. Расчет производится как у суммы налога, принятой к вычету, в соответствующей доле. Указанная доля определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг), переданных имущественных прав, не облагаемых налогом исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг) за календарный год. Сумма налога, подлежащая восстановлению, в стоимость данного имущества не включается, а учитывается в составе прочих расходов в соответствии со статьей 264 НК РФ.
Приведенные правила не распространяются только на ту недвижимость (основные средства), которые полностью самортизированы или с момента ввода в эксплуатацию которых прошло не менее 15 лет.
Восстановленная сумма НДС за год отражается в налоговой декларации по НДС на отдельном листе. Форма этого приложения содержится в Приложении № 1 к приказу Минфина РФ от 28 декабря 2005 года № 163н.
Для строительства, начатого до вступления в силу изменений по НДС, то есть до 1 января 2006 года, законодатель предусмотрел переходный период (ст. 3 Федерального закона № 119-ФЗ). Он делится на два этапа:
1) суммы НДС, предъявленные до 1 января 2005 года.
Если суммы «входного» НДС были предъявлены налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) и не были приняты им к вычету до 1 января 2005 года, то они подлежат вычету по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства в порядке, предусмотренном главой 21 НК РФ. То есть по мере уплаты налога и начала начисления амортизации по нему либо по мере реализации объекта незавершенного строительства.
2) суммы НДС, предъявленные в период с 1 января 2005 года по 1 января 2006 года.
Если суммы «входного» НДС были предъявлены налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) и не были приняты им к вычету в период с 1 января 2005 года до 1 января 2006 года, они подлежат вычетам в течение 2006 года равными долями по налоговым периодам. Если объект завершенного капитального строительства будет принят на учет в 2006 году (или реализован объект незавершенного строительства), суммы НДС, не принятые ранее к вычету, подлежат вычетам по мере принятия на учет объекта завершенного капитального строительства (или реализации объекта незавершенного капитального строительства).
2.2.1.2. У получателя инвестиций
Отражение в бухгалтерском учете операций, связанных с выполнением договоров подряда (контрактов) на капитальное строительство при привлечении средств организаций и физических лиц, аналогично порядку отражения бюджетных средств. Разница заключается лишь в том, что для получения средств юридических лиц и граждан заказчик (заказчик-застройщик) не обязан открывать для этого специальный счет в банке. Достаточно будет организовать аналитический учет поступающих средств по каждому соинвестору (дольщику) на счете 86.
Доходы в виде средств целевого финансирования, к которым относятся и аккумулированные на счетах организации-застройщика средства инвесторов, не облагаются налогом на прибыль (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) при условии, что заказчик-застройщик ведет раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования, и иных доходов (расходов). Если раздельный учет отсутствует, средства целевого финансирования подлежат налогообложению с даты их получения (п. 14 ст. 250 НК РФ).
Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 39 и подпункту 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ, а также разъяснениям налоговых органов, данным в письме УФНС г. Москвы от 25 октября 2004 года № 24–11/ 68 529, денежные средства инвесторов, поступающие на расчетный счет организации-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг). Следовательно, они не являются объектом обложения НДС.
3. Учет и налогообложение в строительстве
3.1. Основные схемы в строительстве
Участниками инвестиционной деятельности являются инвестор, заказчик и подрядчик. Определения этих участников мы привели в разделе 1.3. Чтобы правильно отразить на счетах бухгалтерского учета хозяйственные операции всех участников строительного процесса и не ошибиться с их налоговыми последствиями, надо определить функции участников и схему, по которой реализуется инвестиционный проект. Это можно сделать только при помощи анализа заключенных договоров (контрактов) в каждом конкретном случае.
Приведем основные схемы в строительстве. Инвестор, заказчик и подрядчик являются самостоятельными юридическими лицами (схема 1). Инвестор – самостоятельная организация, а функции заказчика-застройщика и генподрядчика совмещены в одном юридическом лице (схема 2). Функции инвестора и заказчика-застройщика соединены в одном юридическом лице, подрядчик – самостоятельная организация (схема 3). Функции инвестора и подрядчика соединены в одном юридическом лице, заказчик- застройщик – самостоятельная организация (схема 4). Инвестор, заказчик и подрядчик представляют одно юридическое лицо (схема 5).
На практике схемы, при которых реализуется инвестиционный контракт, весьма разнообразны. Органы власти в них играют весомую роль. Они могут быть как с представлением целевого финансирования, так и без него (схемы 6, 7). К схемам 5 и 6 могут быть применены и схемы по совмещению (схемы 2–5).
При осуществлении капитального строительства или реконструкции объектов для федеральных нужд, а также для нужд субъектов РФ ответственность за реализацию государственного или городского заказа (целевой программы) несет так называемый государственный заказчик. Под государственным заказчиком понимается орган (организация), наделенный определенными правами по реализации целевой программы и уполномоченный осуществлять ряд функций.
Если государственный заказчик не является инвестором, то между ним и инвестором заключается инвестиционный договор (контракт).
В качестве государственного заказчика при реализации федеральных программ могут выступать соответствующие министерства (например, Министерство транспорта РФ, Министерство культуры РФ и
