строительству и жилищно-коммунальному хозяйству разрешено применять индивидуальные сметные расчеты на содержание службы заказчика-застройщика. Для этого их необходимо предварительно согласовать с Управлением экономики и госкапвложений агентства.
3.2.1.1. Задачи заказчика по управлению инвестиционным проектом
Основные задачи заказчика-застройщика определены пунктом 2 Постановления № 58.
1. На стадии подготовки инвестиционного проекта проработки:
› разработка бизнес-плана;
› выбор площадки строительства;
› получение всех необходимых разрешений и согласований;
› предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;
› экспертиза проекта.
2. На стадии реализации инвестиционного проекта:
› подготовка строительной площадки;
› разработка и утверждение проектно-сметной документации;
› выбор, как правило, на конкурсной основе, исполнителей на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение договоров (государственных контрактов);
› поставка предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов;
› контроль качества работ;
› приемка выполненных работ;
› своевременная оплата работ и услуг;
› сдача объекта в эксплуатацию;
› передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям;
› контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации.
3.2.1.2. Функции заказчика (заказчика-застройщика)
Перечень функций заказчика (заказчика-застройщика) устанавливается в каждом конкретном случае и уточняется договорами между заказчиком, инвестором и подрядчиком.
Основные функции заказчика-застройщика определены в пункте 3 Постановления № 58. По типу операций они подразделяются:
› на функции на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству;
› на функции в области подготовки и использования площадки строительства;
› на функции в области контроля и надзора за ходом строительства;
› на функции в области финансирования, учета отчетности и аудита.
Мы не будем перечислять все функции заказчика (заказчиказастройщика), но, для того чтобы иметь представление, о чем идет речь, назовем лишь основные из них.
На стадии предпроектной проработки и подготовки строительства заказчик разрабатывает основные положения государственного контракта (договора), осуществляет выбор (как правило, на конкурсной основе) проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры; принимает непосредственное участие в работе конкурсной комиссии и заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов; получает разрешение на строительство, получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим щитам; получает подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радио и телефонизацию; получает разрешение на выполнение строительно-монтажных работ и т. д.
В области подготовки и использования площадки строительства заказчик-застройщик оформляет документы по отводу земельного участка; получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередач, в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений и пр.
В области контроля и надзора за ходом строительства осуществляет прием на баланс или ответственное хранение зданий и сооружений, в том числе временно построенных; утверждение графиков работ и контроль за их выполнением; принятие решений (по согласованию с инвестором) о временном приостановлении и консервации строительства; внесение изменений (при необходимости) в проектно- сметную документацию и их утверждение и пр.
В области финансирования, учета отчетности и аудита обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором; устанавливает условия промежуточных платежей и окончательного расчета за выполненные работы и услуги; перечисляет поставщикам (исполнителям работ) обусловленный договором аванс и др.
3.2.2. Бухгалтерский учету заказчиказа-стройщика
Основополагающими документами для отражения хозяйственных операций у заказчика (заказчика-застройщика) являются Положение № 160 и ПБУ 2/94.
Заказчики (заказчики-застройщики) при выполнении договоров на строительство должны обеспечить формирование информации по объектам бухгалтерского учета по следующим показателям:
› незавершенное строительство;
› завершенное строительство;
› авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым в строительстве объектов, в соответствии с договорами на строительство.
3.2.2.1. Учет расходов
Бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций согласно пункту 2 Положения № 160 ведется заказчиком-застройщиком на счете 08 «Капитальные вложения» по фактическим затратам без учета НДС. Затраты застройщика на строительство объекта включают в себя:
› расходы, связанные с его возведением (строительные работы, приобретение и монтаж оборудования, прочие капитальные затраты);
› расходы на ввод в эксплуатацию или сдачу инвестору.
Согласно пункту 3.14 Постановления № 58 сметная стоимость строительства (ремонта) в соответствии с технологической структурой капитальных вложений и порядком осуществления деятельности строительно- монтажных организаций может включать в себя:
› стоимость строительных (ремонтно-строительных) работ;
› стоимость работ по монтажу оборудования (монтажных работ);
› затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
› прочие затраты.
По этому принципу можно организовать и аналитический учет капитальных вложений в бухгалтерском учете.
К числу названных расходов относятся и затраты по содержанию застройщиков. Они производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость объекта (п. 1.4 Положения № 160).
При реализации инвестиционных проектов за счет бюджетных средств расходы на содержание заказчика-застройщика ограничены установленным нормативом. При строительстве за счет иных средств (юридических и физических лиц) лимит средств на содержание службы заказчика-застройщика не установлен и определяется организацией самостоятельно.
Размер средств на содержание заказчика (заказчика-застройщика) должен содержаться в сводном сметном расчете стоимости строительства. Расчет служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства. Он составляется в целом на строительство (Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденная постановлением Госстроя РФ от 5 марта 2004 года № 15/1). Расходы по содержанию застройщиков производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость объектов (п. 1.4 Положения № 160).
Прежде чем включить стоимость услуг на организацию строительства в инвентарную стоимость объекта, расходы, связанные с оказанием этих услуг, отражаются по счету 20 «Основное производство», так как они относятся к расходам по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). По мере признания выручки от
