рекомендуем этот момент закрепить в учетной политике организации и установить правилами документооборота в организации. Факт оказания услуг по организации строительства оформляется актом приемки оказанных услуг. Причем установленные в организации правила не должны противоречить действующему законодательству.
2) Размер вознаграждения не установлен.
В большинстве случаев такой вариант встречается при заключении договоров долевого строительства с физическими лицами. И это понятно, ведь дольщик вкладывает в строительство определенную сумму денежных средств (инвестиционный вклад) и рассчитывает по завершении строительства получить определенное помещение (например, квартиру гараж и пр.). Какая часть из его вложенных денег будет направлена на строительство, а какая – на вознаграждение для заказчика-застройщика, для него, как правило, не важно. А вот для заказчика-застройщика этот вопрос имеет значение.
Во-первых, потому что вознаграждение включается в инвентарную стоимость объекта строительства. А следовательно, его размер должен быть определен. Во-вторых, если застройщик будет оказывать услуги без вознаграждения, его деятельность по организации строительства может быть квалифицирована как безвозмездная передача, а это фактически является дарением. В случае если сторонами договора являются коммерческие организации, данная сделка может быть признана недействительной по статье 168 ГК РФ, как не соответствующая закону (в данном случае ст. 575 ГК РФ). Кроме того, услуга заказчика-застройщика облагается НДС, а значит, ее отсутствие может вызвать интерес проверяющих органов.
Встречаются случаи, когда организация-застройщик, не определив договором размер своего вознаграждения, при завершении строительства считает вознаграждением экономию, образовавшуюся как разница между инвестиционными вкладами на строительство и фактическими затратами. Образовавшаяся разница будет признана в бухгалтерском учете вознаграждением за услугу только в случае, если на это есть прямое указание в договоре (или в дополнительном соглашении к нему). Это важно, поскольку стоимость услуги включается в инвентарную стоимость объекта. Поэтому, если прямого указания в договоре на такой порядок определения вознаграждения нет, то эта разница должна признаваться внереализационным доходом и, соответственно, не включаться в инвентарную стоимость объекта.
3.2.2.3. Экономия заказчика (заказчика-застройщика)
Разница между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами, включая вознаграждение застройщика, представляет собой сумму экономии (перерасход) целевых средств (п. 15 ПБУ 2/94). Эта экономия средств, выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов (если это предусмотрено договором) зачисляется на счет учета прибылей и убытков (п. 3.1.6 Положения № 160) и отражается в составе внереализационных доходов организации. Указанные правила не распространяются на ассигнования из бюджета. В случае экономии бюджетных средств они подлежат возврату.
Порядок распределения суммы экономии целевых средств устанавливается договором с инвестором. Распределение может производиться как в равном соотношении – 50 % и 50 %, так и иным образом, например 30 % и 70 % и т. д. Договором может быть предусмотрено, что вся экономия средств возвращается инвестору или наоборот – остается у заказчика (заказчика-застройщика). В любом случае заказчик (заказчик-застройщик) отразит у себя в учете в качестве внереализационного дохода только ту сумму экономии (или ее часть), которая останется у него в распоряжении.
В бухгалтерском учете полученная экономия отражается записью:
ДЕБЕТ 86 «Целевое финансирование» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
По результатам реализации инвестиционного проекта может быть выявлен перерасход средств финансирования дольщиков. Если в соответствии с договорами полученный убыток не подлежит возмещению дольщиками, то он покрывается застройщиком за счет собственных средств после уплаты налога на прибыль, если иное не установлено договором с инвестором.
3.2.2.4. Общая схема бухгалтерских операций
В бухгалтерском учете общая схема бухгалтерских операций будет выглядеть следующим образом.
1) Учет средств на строительство:
ДЕБЕТ 60 субсчет «Авансы выданные» КРЕДИТ 55 (или 51)
– перечислен аванс для выполнения строительно-монтажных работ;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 60
– отражена стоимость СМР, принятых от подрядчиков;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– отражен НДС со стоимости СМР;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 60 «Авансы выданные»
– зачтен ранее выданный аванс;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– произведен окончательный расчет с подрядчиками.
2) Учет затрат на содержание заказчика-застройщика и реализации услуги по организации строительства:
ДЕБЕТ 20 (или 26) КРЕДИТ 60 (или 70, 69, 02 и др.)
– отражены расходы по организации строительства;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от оказания услуг по организации строительства, которая включается в инвентарную стоимость объекта;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражен НДС, включенный в выручку от реализации и услуг;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20
– списаны расходы на содержание заказчика-застройщика;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»
– начислен НДС на стоимость услуг по организации строительства.
Если по окончании строительства у заказчика-застройщика образуется экономия и она (или ее часть) остается в его распоряжении, в бухгалтерском учете следует сделать запись:
ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– отражена экономия целевых средств.
Возврат средств экономии (или ее части) инвестору отражается бухгалтерской записью:
ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 51 (или 55)
– отражен возврат целевых средств.
Если заказчик-застройщик является одновременно одним из инвесторов строительства объекта, то у него возникает необходимость разделения расходов на собственное содержание и расходов, связанных с получением дохода от реализации услуг по организации строительства прочим инвесторам. Необходимость аналитического учета таких затрат обусловлена отражением в учете операции оказания услуг с применением счета 90.
Стоимость услуги по организации строительства согласно сводному сметному расчету составляет 800 000 руб.
В инвестиционном контракте задействованы два инвестора. Их доли в строительстве составляют 30 % и 70 % соответственно. Причем один из них осуществляет функцию заказчика-застройщика. Общая сумма расходов на содержание заказчика-застройщика составила 300 000 руб. Делаем расчет:
1) расходы на собственное содержание заказчика-застройщика:
210 000 руб. (300 000 ? 70 %) (Дебет 08.3 Кредит 20);
2) расходы на содержание заказчика-застройщика, связанные с оказанием услуги по организации строительства:
90 000 руб. (300 000 ? 30 %) (Дебет 90.2 Кредит 20).
