связи органы власти, уполномоченные совершать такие действия, являются участниками инвестиционного контракта (договора), хотя никакого финансирования они, как правило, не совершают.
При исчислении налога на прибыль средства дольщиков, полученные застройщиком – основным инвестором, не включаются в доходы, облагаемые налогом на прибыль также как и в предыдущих ситуациях. Эти поступления относятся к средствам целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Не являются они и объектом обложения НДС, но только в части, предназначенной для строительства. Та часть денежных средств, которая предназначена для оплаты услуг застройщика как организатора строительства, считается предоплатой в счет оказания услуг, а не целевым финансированием, и облагается НДС.
Рассмотрим порядок отражения хозяйственных операции в бухгалтерском учете заказчика-застройщика, совмещающего функции инвестора при участии в контракте органов власти (схема 7 + схема 3 раздела 3.1).
Инвестиционный контракт на строительство делового центра заключен между 000 «Контакт» и администрацией города. ООО «Контакт» является основным инвестором и заказчиком-застройщиком. Для строительства 000 «Контакт» привлекает дольщиков (два юридических лица – Инвестор № 1 и Инвестор № 2), с которыми заключает договоры долевого строительства. Суммы вкладов двух дольщиков составляют по 10 450 000 руб. По условиям контракта 40 % построенных площадей передается администрации города, а 60 % распределяется между основным инвестором и дольщиками равными долями – по 20 % площадей каждому.
Стоимость строительства составляет 21 949 153 руб., в т. ч. НДС – 3 348 176 руб. В том числе вознаграждение заказчика-застройщика составляет 900 000 руб., в т. ч. НДС – 137 288 руб.
Затраты на содержание заказчика, в доле приходящейся на Инвестора № 1 и Инвестора № 2 составили 500 000 руб., в т. ч. НДС – 76 271 руб.
Затраты на собственное содержание заказчика-застройщика включены в инвентарную стоимость объекта.
Построенная площадь – 490 м кв., в т. ч. площади общего пользования – 90 м кв.
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 68 субсчет» Полученные целевые средства (Инвестор № 1)»
– 10 450 000 руб. – получены средства от Инвестора № 1, включая средства в части вознаграждения заказчика;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 86 субсчет «Полученные целевые средства (Инвестор 2)»
– 10 450 000 руб. – получены средства от Инвестора № 2, включая средства в части вознаграждения заказчика;
ДЕБЕТ 86 субсчет «Использованные целевые средства (Инвестор № 1, Инвестор № 2)» КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
– 900 000 руб. – отражена сумма аванса за вознаграждение заказчика;
ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 68 субсчет «НДС»
– 137 288 руб. – начислен НДС с аванса;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (или 69, 10, 76 и др.)
– 423 729 руб. – отражены расходы на содержание заказчика-застройщика;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76 (или 60)
– 76 271 руб. – отражен НДС, относящийся к расходам по организации строительства, облагаемым НДС;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 60(или 20)
– 21 186 441 руб. – отражены в составе инвентарной стоимости объекта стоимость принятых от подрядчиков СМР; затраты на содержание заказчика-застройщика в доле, приходящейся на 000 «Контакт»;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 3 813 559 руб. – отражен НДС, предъявленный подрядными организациями;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 762 712 руб. – вознаграждение застройщика включено в инвентарную стоимость объекта (без НДС);
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 137 288 руб. – выделен НДС со стоимости услуг по организации строительства;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»
– 137 288 руб. – начислен НДС на услуги по организации строительства;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 20
– 423 729 руб. – списаны расходы по организации строительства;
ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62
– 900 000 руб. – отражен зачет авансов, полученных в счет выполнения услуг;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 86 субсчет «Использованные целевые средства (Инвестор № 1, Инвестор № 2)»
– 900 000 руб. – закрыт использованный счет целевого финансирования;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
– 137 288 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты.
Как было отмечено выше, затраты по внешним коммуникациям не включаются в инвентарную стоимость объекта строительства и исключаются из общей стоимости строительства до раздела долей. Причем на практике передача внешних коммуникаций органам власти (или по их распоряжению эксплуатирующим организациям) происходит, как правило, до подписания Акта приемки законченного строительством объекта (Акта реализации инвестиционного контракта).
Предположим, что в нашем примере стоимость внешних коммуникаций составляет 2 500 000 руб. Заказчик-застройщик принимает решение распределить затраты на внешние коммуникации (включая долю города) между дольщиками.
Доля затрат, приходящаяся на каждого дольщика, в нашем примере составляет 833 333 руб. (2 500 000: 3).
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– 2 500 000 руб. – внешние коммуникации переданы администрации города (основание – Акт приема- передачи);
ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации»
– 833 333 руб. – списана часть затрат на внешние коммуникации за счет средств Инвестора № 1;
ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации»
– 833 333 руб. – списана часть затрат на внешние коммуникации за счет средств Инвестора № 2;
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»[2] КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации»
– 833 334 руб. – списана часть затрат на внешние коммуникации за счет средств 000 «Контакт» (инвестора-застройщика).
После подписания Акта реализации инвестиционного контракта необходимо списать затраты по строительству объекта в доле, приходящейся на каждого соинвестора. Для этого сначала необходимо выполнить ряд расчетов, результаты которых оформить Протоколом о распределении помещений между дольщиками (либо иным локальным документом).
Необходимые расчеты:
1) рассчитать себестоимость 1 м кв. площади по фактической стоимости строительства (по формуле, приведенной в разделе 3.5.2);
2) рассчитать себестоимость 1 м кв. площади по инвестиционной стоимости строительства (по формуле,
