приведенной в разделе 3.5.2);
3) рассчитать себестоимость 1 м кв. площади общего пользования по фактической стоимости строительства по формуле:
Стоимость общего пользования: S общего пользования;
4) рассчитать себестоимость 1 м кв. площади общего пользования по инвестиционной стоимости строительства по формуле:
Стоимость общего пользования: S общая инвестиционная;
определить фактическую себестоимость строительства каждого инвестора:
п. 1 ? (S ? доля (%) участника) + п. 3 ? (Sоп. x доля (%) участника),
где: S – площадь объекта строительства, Sоп. – площадь общего пользования;
5) определить разницу (стоимость объекта) между фактической и инвестиционной стоимостью строительства, по которой часть площадей передается органам власти по формуле:
(п. 2 – п. 1) ? (S ? доля (%) площадей всех участников) + (п. 4 – п. 3) ? (Sоп. ? доля (%) площадей всех участников);
определить разницу, подлежащую списанию за счет средств инвесторов; определить инвестиционную стоимость строительства для каждого дольщика по формуле:
п. 2 ? кол-во м кв. инвестора + п. 4 ? кол-во м кв. инвестора.
По данным специализированной организации, занимающейся оценочной деятельностью, сумма фактических затрат на строительство, приходящаяся на офисные помещения, составляет -15 449 153 руб., на площади общего пользования – 4 000 000 руб.
Для нашего примера расчет должен выглядеть так:
себестоимость 1 м кв. площади по фактической себестоимости составляет 38 623 руб. (15 449 153: 400);
себестоимость 1 м кв. площади общего пользования по инвестиционной себестоимости – 64 371 руб. [15 449 153:(400–160)]; себестоимость 1 м кв. площади общего пользования по фактической себестоимости – 44 444 руб. (4 000 000: 90);
себестоимость 1 м кв. площади общего пользования по инвестиционной себестоимости – 74 074 [4 000 000: (90–36)];
фактическая себестоимость строительства каждого инвестора составляет:
– 3 889 832 (38 623 ? (400 ? 20 %) + 44 444 ? (90 ? 20 %);
6) стоимость безвозмездно передаваемых площадей администрации города – 7 779 540 руб. [(64 371-38 623) ? 240 + (74 074-44 444) ? 54]; часть разницы, подлежащая списанию за счет средств каждого инвестора, – 2 593 180 (7 779 540: 3);
инвестиционная стоимость строительства для каждого инвестора – 6 483 012 руб. [(64 371 ? 400) ? 60 %: 3] + [(74 074 ? 90) ? 60 %: 3].
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию разницы в стоимости строительства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– 7 779 540 руб. – отражена разница между инвестиционной и фактической стоимостью строительства;
ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– 3 889 832 руб. – списана фактическая стоимость строительства Инвестора № 1;
ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– 3 889 832 руб. – списана фактическая стоимость строительства Инвестора № 2;
ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– 3 889 832 руб. – списана фактическая стоимость строительства 000 «Контакт» (инвестора- застройщика);
ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию разницы в стоимости строительства»
– 2 593 180 руб. – часть разницы списана за счет средств Инвестора № 1;
ДЕБЕТ 86 субсчет «Полученные целевые средства» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию разницы в стоимости строительства»
– 2 593 180 руб. – часть разницы списана за счет средств Инвестора № 2;
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию разницы в стоимости строительства»
– 2 593 180 руб. – списана часть разницы между инвестиционной и фактической стоимостью строительства, приходящаяся на 000 «Контакт».
Следующим шагом нашего примера является распределение сумм «входного» НДС. Заказчик-застройщик может принять к вычету только суммы «входного» НДС, которые приходятся на площади, остающиеся у него в собственности, права на которые подлежат государственной регистрации, и будут приняты к учету. Остальные суммы «входного» НДС должны быть переданы соинвесторам и администрации города (в части, приходящейся на безвозмездно переданные площади и внешние коммуникации).
Определим долю затрат сумм «входного» НДС приходящегося на:
› долю каждого соинвестора;
› внешние коммуникации;
› площади, безвозмездно передаваемые органам власти.
Расчет производим исходя из удельного веса фактических затрат помещений, подлежащих распределению в общей сумме капитальных затрат на строительство.
По данным нашего примера:
› общая сумма капитальных затрат на строительство (Дебет 08.3) – 21 949 153 руб.;
› сумма затрат на создание объектов внешних коммуникаций – 2 500 000 руб.;
› сумма затрат (фактическая себестоимость), приходящаяся на безвозмездно передаваемые площади органам власти, – 7 779 540 руб.;
› сумма фактических затрат (фактическая себестоимость) строительства, приходящаяся на каждого соинвестора (дольщика), – 3 889 832 руб.
Доля затрат составит:
› на создание внешних коммуникаций – 11,39 %;
› на безвозмездно передаваемые органам власти – 35,45 %;
› на площади, передаваемые каждому соинвестору, – 17,72 %.
Этим же удельным весом распределим суммы «входного» НДС. Для этого сначала рекомендуем открыть отдельный субсчет «Распределение сумм „входного“ НДС» к счету 76.
Общая сумма «входного НДС» составляет 3 950 847 руб. НДС, приходящийся на внешние коммуникации, составит 450 001 руб., на помещения, безвозмездно передаваемые администрации города, – 1 400 576 руб., на помещения, передаваемые каждому из соинвесторов, – 700 090 руб.
Вопрос, касающийся начисления НДС при передаче 40 % построенных площадей администрации города (в соответствующей доле), а точнее сказать, имущественных прав на них, согласно Инвестиционному контракту, на наш взгляд, представляется весьма спорным. С одной стороны, при отражении этой операции объекта обложения НДС не возникает, так как администрация города является непосредственным участником Инвестиционного контракта и изначально имеет право требования к заказчику-застройщику на свою долю. С другой стороны – администрация города как участник Инвестиционного контракта не осуществляла никакого финансирования строительства, а значит, имеет место безвозмездная передача.
На практике организация, у которой имеют место быть подобные инвестиционные контракты, должна самостоятельно принять решение по этому вопросу. В нашем примере мы начисляем НДС на безвозмездную передачу помещений администрации. При этом расходы, связанные с уплатой этого налога, мы делим между всеми соинвесторами. Суммы «входного» НДС, приходящиеся на эти помещения, у заказчика-застройщика (в
