или хорошего вкуса бывшего хозяина квартиры. Покупатель согласится доплатить за ремонт, если он безупречен. Никто еще не возражал против мраморных подоконников или пробкового пола, но мода скоротечна, и ремонт, сделанный в соответствии с последним писком, лет через пять будет считаться «отстоем».
На рынке продавца (когда в продаже мало жилья, а спрос велик) наличие или отсутствие ремонта пока роли не играет: покупатели сметают любые квартиры в любом техническом состоянии. Учтите: вслед за ростом цен всегда наступает спад, и на рынке воцаряется покупатель. Глядишь, уже продавцы вынуждены подстраиваться под покупателей, и ремонт приобретет большее значение.
Любой ремонт – долгосрочное мероприятие. Даже когда рынок стабилен и цена меняется незначительно, на ремонт приходится тратить полгода. Особенно это важно во время строительства: цена растет быстро, следовательно, растет предполагаемая доходность от перепродажи квартиры, и время, потраченное на ремонт, снижает процент дохода. В период после сдачи дома цена растет гораздо медленнее (если растет вообще). К тому же не всегда удастся быстро и с учетом затрат на ремонт продать готовую к заселению квартиру. Поэтому надежнее продавать ее сразу после получения права собственности. Но если удастся каким-то образом быстро сделать ремонт в строящейся квартире, такую квартиру можно продать намного дороже, чем соседние. Особенно в элитном доме.
Повысить стоимость квартиры на вторичном рынке может ремонт парадной. Причем он может быть выполнен за счет бюджета, если удастся каким-то образом убедить жилконтору в необходимости такого ремонта.
Последний шаг
Человек является в агентство недвижимости и требует продать его квартиру за самостоятельно рассчитанную сумму. Не тут-то было! Риэлторы почти сразу говорят, что за эти деньги продать квартиру нельзя. Заявлениям риэлтеров продавец не верит и настаивает на своем. А зря. Указанная в рекламном объявлении цена на аналогичные квартиры – это та сумма, которую платит покупатель. В нее входит не только стоимость квартиры, но и комиссионные агентства.
Кроме того, каждая квартира носит отпечаток личности владельца. И этот отпечаток может не понравиться огромному количеству потенциальных покупателей.
Стоимость квартиры – понятие субъективное. Специалисты насчитывают с полсотни факторов, которые могут повлиять на нее. У каждого покупателя в голове выстраивается собственная иерархия ценностей, каждый выбирает самый важный критерий, который помогает решить: купить квартиру или отказаться от покупки. Например, в прихожей не помещается любимый шкаф (кому это может быть известно заранее?). Или негде выгуливать любимую собаку (это сможет понять только собачник).
Иногда человеку срочно требуется крупная сумма денег. Вариантов немного: продать квартиру или получить банковский кредит. Если квартиру необходимо продать быстро, агентства недвижимости возьмутся это сделать максимум за 90 % от ее действительной стоимости. Кроме того, есть и дополнительные расходы, например комиссия агентству в размере 8-10 %. Существуют ситуации, когда это может быть выгоднее, чем взять банковский кредит: процент по кредиту выше и взять его срочно не получается.
Макроэкономические и политические процессы в стране также влияют на рынок недвижимости. Например, когда политическая ситуация нестабильна, немедленно тормозится спрос. Цены не падают, но рынок стоит. А вот в ожидании выборов цены могут даже упасть – вместе со спросом.
Макроэкономические процессы влияют на рынок недвижимости не столь быстро. Достаточно вспомнить дефолт 1998 года. Он «аукнулся» на рынке жилья только весной 1999-го, тогда цены упали в 3 раза. С другой стороны, приход в город денег извне сразу вызывает оживление рынка, увеличивает спрос и цены. Так было в 2003 году, когда на волне юбилейных торжеств в Петербург поступило много федеральных средств.
Еще один пример влияния на рынок – национальная программа «Доступное жилье». С момента ее принятия цены неуклонно ползут вверх. С одной стороны, если ипотечное кредитование будет развиваться, люди получат доступ к кредитам. С другой стороны, если люди начнут брать много ипотечных кредитов, цены продолжат рост.
Можно проводить подобный анализ и далее. Любой специалист-оценщик назовет навскидку еще пару десятков разнообразных факторов, которые так или иначе влияют на конечную цену квартиры. Стоит еще раз напомнить: каждое жилище имеет индивидуальные особенности, поэтому, использовав приведенные цифры, можно узнать экспертную цену квартиры. А точная цифра станет известна лишь после сделки купли-продажи.
Если цена квартиры определена правильно, то через 1–2 месяца сделка непременно состоится. На меньший срок рассчитывать не стоит: ведь агентство недвижимости должно организовать подачу рекламного объявления, просмотры, оформление сделки, регистрацию собственности, передачу квартиры по акту новому владельцу и т. д.
Глава 4. Почему лучше обратиться в риэлторскую компанию
Как выбрать надежную компанию
На проведении сделки, конечно, можно сэкономить, но это будет только кажущаяся экономия денег (если вам удастся избежать мошенников). Время и нервы потратить придется в любом случае. Так ли будут велики расходы по продаже квартиры, если обратиться в риэлторскую компанию? Может статься, что стоимость затраченного времени окажется выше стоимости риэлторских услуг.
Выбор агентства – задача непростая, но выполнимая. Задача риэлтора, в отличие от продавца товара (даже самого сложного и дорогостоящего), несоизмеримо труднее: он предлагает не товар, а услугу.
Знакомый психолог рассказывал мне о тренинге, организованном для специалистов по продажам торговых компаний и риэлторских фирм. Во всех ситуациях, предложенных участникам тренинга, победителями оказывались риэлторы. Даже в проигрышной позиции все разрешалось в их пользу. Риэлторы всегда добивались поставленной задачи. Если люди, пришедшие на работу в агентство недвижимости, не умеют продать услугу, долго они в профессии не задерживаются. Невыгодно, знаете ли.
Именно характер «товара» заставляет риэлторские фирмы заботиться о своем имидже. Риэлторы любят повторять, что их главный капитал – доброе имя: формируется оно долго и сложно, разрушается – в один момент. Любые скандалы или даже намеки на скандалы способны подмочить репутацию агентства. На рынке много компаний, имеющих хорошую репутацию (и среди коллег, и среди клиентов). В любой риэлторской фирме ведется учет повторных обращений и обращений по рекомендациям. Если клиент остался доволен, при необходимости он опять обратится в понравившуюся фирму и порекомендует ее знакомым и друзьям, если они соберутся решить жилищные проблемы.
Выбирая агентство, стоит обратить внимание на его имидж. Для этого достаточно ознакомиться с текущей прессой (лучше – специализированной), а также поискать информацию на интернет-сайтах (в сети есть сайты, на которых бывшие клиенты агентств недвижимости и строительных компаний рассказывают о своих бедах, обманах со стороны фирм и т. д.). Необходимо иметь в виду, что часть жалоб, размещенных на этих сайтах, может быть делом рук прямых конкурентов. Именно так стараются подорвать имидж уважаемых компаний.
Немаловажен и срок работы агентства на рынке недвижимости. Безусловно, новые агентства продолжают возникать, зачастую их «родители» – бывшие сотрудники крупных риэлторских фирм с большим опытом работы.
Любая сделка нуждается в сопровождении специалистов. Прежде чем заключить договор с агентством, нужно выяснить, какие именно службы есть в его составе: с клиентом общается конкретный агент, но работу по целому ряду направлений выполняют сотрудники разных отделов.
Не менее важно, чтобы в компании была собственная
