Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

банковские карты, платежные поручения. Реже встречается депозит нотариуса – способ, при котором взаиморасчеты проходят через специальный трастовый счет, открытый нотариусом (часто практикуется в странах Европы).

У нас наибольшей популярностью пользуется расчет через банковские ячейки. Как правило, ячейку бронирует риэлторская фирма, которая имеет с банком длительный договор и регулярно использует несколько ячеек для взаиморасчетов клиентов. Покупатель в присутствии агента и продавца закладывает в ячейку деньги – в трех пакетах, соразмерно трем этапам сделки. В договоре с банком обязательно указываются условия доступа к ячейке: например, продавец имеет право открыть сейф, только предъявив сотруднику банка определенный пакет документов и только в присутствии покупателя и представителя агентства.

Финал любой сделки – получение права собственности на жилье (титул), но права собственника можно оспорить в течение первых трех лет после регистрации. Даже титульное страхование (страхование права собственности) не спасет: квартиру отнимут по суду, а страховка обеспечит только возврат денежных средств. Чтобы предотвратить возможные проблемы, риэлторы проверяют юридическую чистоту квартиры.

Кроме проверки «истории квартиры» (цепочки ее перехода из рук в руки), риэлторы должны проверить, не находится ли квартира в залоге или под арестом.

Еще один важный момент – охранные обязательства, или обременение квартиры, наложенное городской структурой по охране памятников. В историческом центре города немало домов или квартир, которые находятся под охраной государства. Комитет накладывает на владельца квартиры обязательства сохранить элементы декора или интерьера, при этом может быть запрещена перепланировка квартиры. Собственник обязан соблюдать требования чиновников, поэтому при покупке разумный клиент поинтересуется, соблюдал ли продавец обязательства.

Важный этап сделки – регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Все регистрационные действия доверены Главному управлению Федеральной регистрационной службы (Росрегистр) – бывшему ГБР (Городское бюро регистрации). Законодательно прописаны сроки регистрации, расценки (госпошлина), перечень документов, которые надо собрать, а также причины отказа в регистрации.

Документов, которые придется собрать продавцу к моменту регистрации, достаточно много (примерно полтора десятка). Причем закон требует предоставить их в разном виде: часть – в виде подлинников, часть – в виде нотариально заверенных копий, часть – в виде справок. Перечень документов зависит от состава семьи и прав на квартиру (долевая, личная и т. д.). Например, необходимо получить разрешение жены на продажу, если муж выступает продавцом единолично. Надо также иметь в виду, что некоторые документы имеют ограниченный «срок годности» и их необходимо получать перед подачей документов на регистрацию. Если Росрегистр откажет в регистрации, не исключено, что такие документы придется получать повторно (срок годности документов истечет).

Закон о регистрации предусматривает перечень причин, по которым в регистрации могут отказать: некоторые документы неправильно оформлены, продавец не подтвердил свои права на продажу, комплект подготовленных документов может оказаться неполным и пр. Регистраторы вернут пакет, чтобы участники сделки дополнили его или исправили ошибки, но произойдет это не сразу, а через некоторое время. Пакет придется формировать заново (срок действия части документов уже истек…), а потом опять подавать на регистрацию. Процедура затягивается… Между тем, пока не будет зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, продавец не получит причитающихся ему денег.

Кроме того, подателей документов подстерегает еще одна неприятная неожиданность – очереди в Росрегистре.

Если довериться агентству, этих проблем можно избежать. Во-первых, действующий по доверенности агент знает, какие именно документы необходимо собрать, как и где их быстрее получить. И в очередях риэлторы не стоят: для них, как для юридических лиц, работает специальное «окно», куда они (по договору с Росрегистром) подают на регистрацию сразу несколько пакетов документов.

Последний этап сделки, после которого ее участники распрощаются с агентством недвижимости, – передача квартиры от продавца покупателю. Продавец обязан освободить квартиру в оговоренный срок, например, через две недели после регистрации права собственности. Квартиру необходимо передавать в полном порядке: она должна быть свободна от имущества продавца, покупателю должны быть переданы все комплекты ключей и квитанции, подтверждающие оплату коммунальных услуг, телефона, электричества и пр.

Агент вместе с покупателем должны проверить, остались ли на месте оборудование, сантехника, дверные ручки и прочее имущество (если в договоре не прописан другой вариант). Только после этого процедура передачи квартиры считается состоявшейся и продавец может получить оставшиеся деньги.

Вся сделка с участием агентства недвижимости обычно укладывается в месяц-полтора, и сроки зависят в первую очередь от того, насколько долго квартира простояла в листинге. За это время агентство успевает не только продать квартиру, но и убедиться в ее юридической чистоте, а также сделать всю процедуру безопасной. Невозможно представить продавца, пустившегося в самостоятельное проведение сделки и организовавшего все быстрее и без материальных потерь. Если оценить временные затраты, когда приходится отпрашиваться с работы или жертвовать отпуском, наверняка окажется, что обращение в агентство недвижимости сэкономит ваше время (и деньги).

Итак, из чего же состоит качественная услуга по продаже недвижимости:

• Экспертная оценка вашей недвижимости для определения оптимальной рыночной стоимости объекта.

• Прозрачная ценовая политика компании при заключении договора с клиентом.

• Эффективная рекламная компания объекта для быстрого поиска покупателя.

• Еженедельная отчетность по результатам продвижения объекта.

• Оперативная организация профессиональных презентаций объекта с обязательным заполнением актов показа и проведение переговоров с потенциальными покупателями.

• Организация сбора документов для проведения сделки.

• Индивидуальное юридическое сопровождение сделки купли-продажи.

• Согласованная схема взаиморасчетов по сделке со всеми ее участниками, включая продавца, покупателя, банк-партнер.

• Услуга инкассации.

• Подача и получение пакета документов с Росрегистрации.

• Организация передачи объекта новому владельцу по акту сдачи-приемки.

Глава 5. Если вы покупаете недвижимость

Покупка квартиры – важное событие, которое у большинства происходит лишь раз в жизни. Поэтому относиться к приобретению квартиры следует серьезно, внимательно, без спешки.

Для начала хорошо бы определиться, что именно предполагается купить. Для этого можно ознакомиться с объявлениями о продажах квартир. Они есть в специализированных СМИ, на интернет- сайтах, в газетах рекламных объявлений. В листингах обычно указывают несколько параметров квартиры: район, тип дома (панельный, кирпичный и т. д.), этаж, общее количество этажей в доме, наличие лифта, балкона и телефона, площадь квартиры, количество комнат, площадь кухни. Иногда в объявлениях указываются дополнительные преимущества выставленного на продажу объекта, например: наличие рядом крупных торговых комплексов или парков, высота потолков или близость к станциям метро. Но составить полное представление о квартире можно только во время личного посещения – просмотра, о котором надо предварительно договориться с хозяевами квартиры (продавцами). Кстати, только они могут дать внятные пояснения о квартире, если возникнут вопросы.

Многие люди пытаются приобрести квартиру самостоятельно, не обращаясь в агентство недвижимости. По их мнению, получается значительная экономия средств (поскольку риэлторы за услуги взимают комиссионные). Но, как известно, деньги можно измерить временем, а в случае дорогостоящей покупки (например, квартиры) – еще и безопасностью (экономической и личной).

Когда «сами с усами»