наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
53. ДОГОВОР РЕНТЫ
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в иной форме.
Договор реальный, односторонне-обязывающий, возмездный.
Виды договора ренты: постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением.
Отличительным признаком договора постоянной ренты является его бессрочный характер.
Сроки в договоре постоянной ренты определяются лишь относительно времени выплаты рентных платежей – по окончании каждого квартала, если иное не предусмотрено договором.
Цена договора постоянной ренты состоит из стоимости имущества, переданного плательщику получателем ренты, и суммы ренты.
Получателями ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации. Ограничений по субъектному составу плательщиков ренты нет.
Специфика договора пожизненной ренты связана с требованиями, предъявляемыми к рентным платежам. Рента может быть выражена только в денежной форме, размер – не менее 1 МРОТ в месяц, срок выплаты – не реже одного раза в месяц, если иное не предусмотрено договором.
Срок договора – до момента смерти получателя ренты.
Субъектный состав получателя ренты – только гражданин.
Субъектный состав плательщика ренты не ограничен.
Договор пожизненного содержания с иждивением по предмету имеет следующие характерные черты:
• объектом может быть только недвижимое имущество;
• рента может включать в себя обязанность по обеспечению определенных потребностей получателя ренты, может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг;
• размер ренты – не более 2 МРОТ; в договоре должен быть также определен весь размер содержания.
Срок выплат – каждый календарный месяц. Субъектный состав сторон аналогичен субъектному составу договора пожизненной ренты.
54. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ
По договору о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) одна сторона – залогодержатель – являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено ФЗ.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
• в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо ФЗ;
• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с ФЗ не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном ФЗ порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
55. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
Существенные условия договора об ипотеке – предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными ФЗ.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация договора является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
