млн долл. на расширение своего фитнес–центра29. Когда они стали задерживать выплаты, их ипотечный кредит был перепродан спекулянту, заплатившему за него всего по 34 цента за доллар. Он потребовал от пары полного погашения кредита в течение 10 дней, в противном случае на их заложенную недвижимость накладывалось взыскание. Семейная пара предложила новому владельцу их долга 6 млн долл. и еще 1 млн сразу после того, как они продадут свой спортзал. Но спекулянта этот вариант не заинтересовал: он увидел возможность получения большей выгоды от своего вложения за счет применения процедуры взыскания. Ситуация вроде этой является плохой для кредитора, плохой для заемщика и плохой для местного сообщества. Единственный, кто в этом случае остается в выигрыше, это ипотечный спекулянт.
Помимо прочего, секьюритизация затрудняет пересмотр условий ипотечного кредита в нередких случаях, связанных с возникновением проблем. Особенно явно эта трудность проявляется при применении порочных стимулов, которые в значительной степени способствовали развитию практики выдавать плохие кредиты30. По мере того как ипотечные продукты продавались и перепродавались и стороной сделки перестал выступать лояльно настроенный местный банкир, ответственность за управление такими продуктами (сбор платежей и распределение денежных средств между различными их владельцами) была возложена на нового участника — сервисного агента, занимающегося обслуживанием ипотечных продуктов. Однако держателей ипотечных продуктов беспокоило, что эти сервисные агенты в общении с заемщиками будут вести себя слишком мягко. Из?за этого инвесторы настояли на введении ограничений, затруднявших пересмотр условий по выданным ипотечным кредитам31.
Результатом такого подхода стали огромные, вызывающие шок потери для местных сообществ.
Ситуация усугублялась американской склонностью к сутяжничеству. Каким бы ни был пересмотр условий ипотечного договора, кто- то всегда останется н им недоволен и обрат ится в суд. Тому, кто пошел на пересмотр, безусловно, будет предъявлен иск за то, что не выжал из несчастного заемщика все соки. А из?за наличия конфликтов интересов в финансовом секторе США эти проблемы становятся еще более сложными. Как правило, домовладельцы с высоким уровнем задолженности получали два ипотечных кредита (например, один на сумму 80% стоимости дома и второй, скажем, еще на 15%). Если бы ипотечный кредит был единым и составлял 95% стоимости дома, то после падения стоимости жилья на 20%, возможно, имело бы смысл пересмотреть условия такого кредита с учетом сложившегося положения дел и предоставить заемщику возможность начать все сначала. Но при двух отдельных кредитах такая корректировка, как правило, приводила бы к нарушению интересов владельца обязательств по второму ипотечному кредиту. Ему, скорее всего, было бы выгоднее отказаться от реструктуризации займа; по общему мнению, вероятность того, что рынок восстановится, невелика, и поэтому он вряд ли получит обратно хотя бы часть того, что одолжил этому заемщику. Заинтересованность в реструктуризации и условия, на которых стороны будут готовы ее осуществить, у держателей первого и второго ипотечных кредитов абсолютно разные. И без того запутанную ситуацию финансовая система делает еще более сложной: сервисный ипотечный агент, отвечавший за проведение любой реструктуризации, часто сам был держателем второго ипотечного кредита и, таким образом, являлся одной из заинтересованных сторон. Но это означало практически неизбежное появление судебных исков: если единственным средством, гарантирующим справедливый подход к создавшейся запутанной ситуации, являлся суд, неудивительно, что предложение о предоставлении сервисным ипотечным агентам судебного иммунитета было встречено сопротивлением. Даже когда речь шла о самых элементарных финансовых продуктах, ипотечных кредитах, наши финансовые мудрецы создавали настолько запутанную схему, распутать которую было нелегко.
Если всего сказанного еще недостаточно, примите во внимание еще один факт. В ответ на кризис правительство предоставило банкам стимулы, поощрявшие их не осуществлять реструктуризацию ипотечных кредитов: реструктуризация, например, заставила бы их признать убытки, которые были понесены, но которые из?за применения бухгалтерских хитростей на данный момент могли быть проигнорированы. Неудивительно, что политика администрации Буша и половинчатые меры кабинета Обамы по осуществлению ипотечной реструктуризации привели к достижению лишь очень незначительных успехов.
Реанимация рынка ипотечного кредитования
Учитывая, что проблемы в финансовый сектор пришли с ипотечного рынка, можно было ожидать, что люди, которым поручили устранить возникшую проблему, начнут именно с ипотечных кредитов. Но они этого не сделали, и по мере того как в конце 2008–го и в начале 2009 года катастрофическое положение дел сохранялось, число ожидаемых обращений взыскания на заложенную недвижимость продолжало расти. Те прогнозы, которые когда?то казались слишком мрачными (о том, что в тяжелом положении окажется пятая часть всех ипотечных кредитов), через некоторое время стали считаться консервативной оценкой.
Обращения взысканий на заложенную пнедвижимость затронули две группы и заемщиков: тех, кто не мог заплатить, и тех, кто мог, но предпочитал не платить. Определить, кто из неплательщиков относится к какой категории, не всегда легко. Некоторые люди могли бы заплатить, но при этом им пришлось бы испытать огромные финансовые трудности. Экономисты предпочитают считать, что люди действуют рационально. Для многих американцев в ситуации, когда разность между стоимостью их залогового обеспечения и кредитной задолженностью стала отрицательной, самым лучшим вариантом было объявление дефолта. Поскольку в США большинство ипотечных кредитов выдаются без права регресса, заемщик может просто передать ключи от своего дома кредитору, и никаких других последствий из?за невозврата кредита для него не возникнет.
Если Джордж Джоунз живет в доме стоимостью в 300 тыс. долл. и взял ипотечный кредит в размере 400 тыс. долл., по условиям которого он платит 30 тыс. долл. в год, он может переехать в идентичный прежнему соседний дом стоимостью в 300 тыс. долл. и тем самым сократить свои платежи на четверть. В разгар кризиса он не сможет получить ипотечный кредит (поскольку стоимость дома, составляющего его капитал, резко упала, и он в любом случае, скорее всего, не сможет внести первый взнос за покупку нового дома), но он может арендовать дом. Арендная плата в большинстве мест тоже снизилась, и даже если у Джорджа были сбережения и он мог бы сделать первоначальный взнос по ипотечному кредиту, пока рынки находятся внизу, аренда все равно была бы для него более целесообразным вариантом. Возможно, он испытывает сомнения и беспокоится о том, как прекращение платежей по кредиту повлияет на его репутацию заемщика. Но в ситуации, когда все вокруг объявляют о своей неплатежеспособности, обвинения такого рода, скорее всего, будут ослабевать, а вина за происшедшее будет возложена на банки (за то, что они выдавали плохие кредиты), а не на заемщиков. В любом случае все имеет свою цену, и когда продолжение выплат по кредиту оказывается сопряженным со слишком серьезными жертвами, домовладелец объявляет о дефолте.
В феврале 2009 года президент Обама в конце концов выступил с предложением о том, как решить проблему обращений взыскания на заложенную недвижимость. Это был важный шаг, сделанный в правильном направлении, но, вероятно, недостаточно большой, чтобы предотвратить огромное количество осуществляемых взысканий. Его план предусматривал предоставление небольшой помощи по снижению размера платежей, но в отношении списания основной суммы долга не было сделано ничего, и для этого были обоснованные причины34. Если бы ипотечные кредиты были реструктурированы, банки были бы вынуждены признать тот факт, что они выдавали плохие кредиты, и им пришлось бы что?то предпринять, чтобы закрыть дыры, возникшие в их балансовых отчетах. (Крупнейшими держателями ипотечных бумаг были Fannie Мае и Freddie Mac, которые были национализированы администрацией Буша. Это означало, что любое списание основных сумм, в отличие от более простого варианта — увеличения срока платежей по кредиту, было бы обеспечено за счет налогоплательщиков35.)
Одним из факторов, осложнявших решение проблемы ипотечных кредитов, были призывы участников к соблюдению справедливости: налогоплательщики, которые не имели никакого отношения к расточительным заимствованиям, полагали, что вовсе не они должны расплачиваться за это «удовольствие». Вот почему многие считали, что бремя корректировки должно быть возложено на кредиторов: как уже подчеркивалось выше, кредит является добровольной сделкой между заемщиком и кредитором, при этом считается, что кредиторы являются хорошими специалистами в области финансов и
