квартире. Это касается как жилых комнат, так и вспомогательных помещений, таких как кухня или ванная комната. Не включается в площадь квартиры только площадь балкона, лоджии.
В площадь дома входят площади всех помещений общего пользования. При этом, как отмечено в Письме Минэкономразвития РФ от 30.12.2016 №ОГ-Д23—15301, площадь балконов входит в площадь дома. При определении площади дома надо учитывать данные технического паспорта многоквартирного дома (Письме Минрегиона РФ от 22.11.2012 № 29433-ВК/19).
После того как определены площади как квартиры, так и дома, то есть общего имущества, необходимо посчитать долю в праве собственности на общее имущество каждого собственника. Эта доля должна быть пропорциональна площади квартиры. Поэтому чем больше у Вас квартира, тем больше доля в праве и тем больше голосов на общем собрании.
Плата за содержание жилья, а также в некоторых случаях за коммунальные услуги, зависит от площади квартиры. Важно помнить, что площадь квартиры определяется выпиской из ЕГРП. Техпаспорт на дом может применяться только в случае, если сведений о квартире нет в ЕГРП. Это возможно, если право на квартиру возникло до 1996 года.
11. Является ли полотенцесушитель общим имуществом?
Многие собственники жилья уже давно осознали, что кроме имущества в квартире им принадлежит доля в общедомовом имуществе. Относится тот или иной элемент к общедомовому имуществу — одна из самых распространенных проблем в ЖКХ. Острота этой проблемы состоит в том, что если элемент является общедомовым имуществом, то платить за его содержание обязаны собственники всех квартир в доме. Один из ярких примеров этой проблемы — полотенцесушитель.
Полотенцесушители установлены в ванных комнатах. С первого взгляда кажется, что они обслуживают только конкретную квартиру, поэтому общедомовым имуществом не являются. Ведь к общедомовому относится только имущество, которое обслуживает больше одной квартиры в доме (ст. 36 ЖК РФ).
Однако в судебной практике получила распространение совсем другая позиция: полотенцесушитель — это общедомовое имущество, так как он является составной частью общедомовой системы отопления (см. например Решение Арбитражного Суда Новосибирской области от 20.04.2015 № А45—1845/2015).
Следовательно, платить за содержание полотенцесушителя в вашей квартире обязаны собственники всех квартир в доме. Обслуживание и замена полотенцесушителя — это обязанность управляющей организации, которая получает от собственников плату за содержание общедомового имущества.
Обратите внимание, что в некоторых случаях суды полагают, что полотенцесушители общим имуществом не являются. Данный вывод основывается на Определении ВС РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09—725. Этот вывод правомерен в случае, если полотенцесушитель имеет отключающие устройства.
12. Относятся ли балконы к общему имуществу дома?
Кто должен ремонтировать балкон? Этот вопрос появляется у многих собственников. Как правило, балконы в старых домах очень сильно изношены. Кто должен их ремонтировать?
Элементы дома делятся на два типа: общее имущество и индивидуальное имущество собственников квартир. На первый взгляд балконы являются частью квартир, поэтому общим имуществом быть не могут. Ведь к общему имуществу дома относятся только элементы, которые обслуживают две и более квартиры (ст. 36 ЖК РФ).
Однако в судебной практике сделан вывод, что как балконные плиты, так и ограждающие конструкции балконов являются общедомовым имуществом (Решение Арбитражного суда от 05.12.2013 №А26—5118/2013, Решение Верховного Суда РФ от 09.11.2011 №ГКПИ11— 1727, пример обратной ошибочной позиции см. Решение АС Новосибирской области от 02.12.2015 № А45—13270/2015). Позиция эта объясняется тем, что конструктивно балконные плиты и обеспечивают прочность перекрытий не только одной квартиры, но и других квартир в доме. В свою очередь ограждающие конструкции неразрывно связаны с балконными плитами.
Таким образом, балконы являются общедомововым имуществом и ремонтировать их должна управляющая организация. Однако есть у этой ситуации и обратная сторона.
Так как балконы — это общедомовое имущество, то порядок использования балконов может определять только общее собрание в доме (ст.
