ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

2017 год

В каких случаях возможны прямые договорные отношения между РСО и потребителями коммунальных услуг

Немного об истории вопроса. Первоначальная редакция Жилищного кодекса РФ четко предусматривала, что управляющая организация обязана предоставлять коммунальные услуги собственникам. Никаких прямых правоотношений между РСО и собственниками не предполагалось. Однако это было невыгодно управляющим организациям. Поэтому управляющие организации пытались представить дело так, что они являются всего лишь агентами собственников, от имени которых управляющие организации заключают договора на оказание коммунальных услуг с собственниками. Другими словами, так вводилась система прямых договоров с РСО.

Это было незаконно. Невозможность прямых договорных отношений подтверждалась как письмами Минрегиона РФ, так и судебной практикой.

Постепенно в сознании управляющих организаций, РСО и потребителей стала складываться схема, которая и была предусмотрена законом: управляющие организации заключают договоры на коммунальные ресурсы с РСО; собственники заключают с управляющей организацией договор на оказание коммунальных услуг (услуг, а не ресурсов!).

Однако после принятия Федерального закона 29.06.2015 № 176-ФЗ ситуация вновь стала запутанной. Начнем с цитат из закона.

Часть 17 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ:

«Договоры, заключенные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями, в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора».

Часть 18 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ:

«В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации».

Главный вывод, который извлекли из этого управляющие организации, состоял в следующем: прямые договорные отношения между собственниками и РСО возможны; управляющим организациям договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО не требуются.

Что же на самом деле? Запрет на прямые договорные отношения между собственниками помещений в доме и РСО (при наличии управляющей организации) сохраняется. Из этого правила сделано только четыре исключения (п. 17 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

Первое. Если до вступления в силу Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ между собственниками и РСО были заключены договоры, то они продолжают действовать. Из этого был сделан ошибочный вывод: если до вступления в силу закона между РСО и потребителями были заключены договоры, пускай и с нарушением, то договоры продолжают действовать. Другими словами, эту норму воспринимали так, будто Федеральный закон реабилитировал, узаконил договоры, которые были заключены ранее в обход запрета на прямые договорные отношения между собственниками помещений и РСО. Повторюсь, это ошибочная трактовка. Но как же правильно понимать эту норму?

Закон не может допускать нарушение закона. Поэтому рассматриваемая норма не «прощает» договоры, которые были заключены с нарушением закона. Эта норма означает следующее: если ранее между собственниками и РСО был заключен договор в ситуации, когда это допускалось законом, то договор продолжает действовать. Но когда это было возможно, если начиная с 2005 года действовал запрет на прямые договорные отношения между РСО и собственниками?

Еще до вступления в силу Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ была предусмотрена ситуация, когда закон допускал прямые договорные отношения между РСО и собственниками. Если управляющая организация уклонялась от заключения договора на поставку ресурсов с РСО, то исполнителем коммунальных услуг признавалось РСО, договорные отношения возникали между РСО и собственниками. Вот именно этот случай имеется ввиду в ч. 17 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ.

Второе. С этой нормой все просто. Если собственники изменили способ управления, они могут принять решение о сохранении ранее действовавшего порядка предоставления коммунальных услуг.

Третье. Из сказанного выше должно быть понятно и третье исключение из общего правила о запрете на прямые договорные отношения между РСО и собственниками. Если управляющая организация выбрана, но она не заключила договор на поставку ресурсов с РСО, то договорные отношения возникают между РСО и собственниками. Об этом сказано, например, в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45097-АЧ/04.

Четвертое. Если РСО расторгло договор с управляющей организацией, то договор заключается между РСО и собственниками. РСО расторгает договор с управляющей организацией в случае, когда у управляющей организации возник долг по оплате коммунальных ресурсов.