содержимое церковное имение, то цена аренды устанавливается не согласно с доходностью одного года, а по оценке производительности за двадцатилетний период и по этой оценке сдавать аренду. Должно знать, что если эмфвдевт в течение двух чет подряд не внесет арендной суммы (для церковных имуществ узаконяем этот срок вместо трехлетия), то лишается права на аренду, и начальники религиозных учреждений вольны взять от них имущества и дома без всякого вознаграждения за улучшение. Но если бы снявший имущество в долгосрочную аренду причинил ему ущерб, то он обязуется восстановить имение в прежний вид, и этому обязательству подлежит и сам он, и его наследники, и преемники, и, кроме того, немедленно возместить все убытки».
В дальнейшем законодатель определяет условия, при которых устанавливается норма платы за долгосрочную аренду. На место отправляется комиссия из архитектора и понятых от духовенства, и там пред святым Евангелием комиссия определяет норму платы за аренду данного участка, и на основании этого составляется письменный акт на долгосрочную аренду или ?????????? 20. «Эмфитевт имеет право производить постройки и пользоваться строительным материалом, если таковой есть, передавая арендное право последовательно двум преемникам, так что имение по смерти трех держателей снова переходит к святейшей Церкви или к богоугодному заведению, которым выдана аренда, н^ допускаем того, что имело доныне место в подобных договорах, имен того, чтобы по смерти двух наследников первого эмфитевта получали долгосрочную аренду наследники их, и чтобы они предпочитались другим. Т. к. этот порядок изменяет арендование в наследственное владение и наносит ущерб Церкви, то нет надобности после двух наследников передавать аренду преемникам их».
Несколько дополнительных статей касательно того же учреждения находим в позднейшей новелле21, изданно в 544 г.: «Управители имуществами церкви или разных благотворительных учреждений сего царственного города епархии не имеют права продавать, или дарить, или меня или иным образом отчуждать недвижимое имущество... Но не только мена совершается с царским имуществом - разрешаем заключать долгосрочные аренды (??? ??
????????????) от Великой церкви царственного города и благотворительных домов на имя лица, принимающего аренду, и последовательно двух других наследников, причем уступается снявшему имущество в долгосрочную аренду не больше шестой доли законной платы (канон). По отношению к пригородным имениям Великой церкви и благотворительных заведений повелеваем брать при отдаче их в долгосрочную аренду всю законную плату без скидки, если имущество приносит доход, даже с возвышением платы против нормы; в противном же случае разрешаем сдавать их за такую цену, какая будет предложена22. Если случится, что имущество, сданное одним из церковных учреждений по праву долгосрочной аренды, перейдет или к царскому дому, или в священное императорское казначейство, или к какому городу, или в городскую курию, то управление благотворительных учреждений, выдавшее первоначальный акт на аренду, имеет права в двухлетний срок заявить о своих намерениях или оставить аренду за теми, у кого она в то время окажется, с условием уплачивать ежегодную плату по договору об аренде, или, если это окажется желательным, нарушить контракт и имущество взять снова себе. В том случае, если в имениях, сдаваемых в долгосрочную аренду, окажутся старые полуразрушенные здания, не приносящие уже дохода, то управители этих имений имеют право сдавать их за треть наемной платы, получаемой с дающих еще доход зданий в то время, когда имение стало сдаваться в аренду. В случае же, если принимающий аренду предпочитает ее снять на том условии, чтобы сначала сделать постройки и платить богоугодному учреждению, от которого получает аренду, половину той суммы, какая получалась от наемной платы за сдаваемое имение, то разрешаем и подобную сделку и, кроме того, позволяем эмфитевту пользоваться материалом от разрушенных жилищ (§ 1).
Постановляем, чтобы долгосрочные аренды, и ипотеки, и наем на срок свыше пяти лет заключаемы были с ведома и согласия патриарха, под присягой присутствующих при составлении акта экономов и хартулариев Великой церкви, которые свидетельствуют, что соглашение состоялось не с нарушением права церкви. Экономам сиропитателям и управителям богоугодных домов, равно как хартулариям с их родителями и детьми и со всеми их родственниками и свойственниками запрещаем принимать долгосрочные аренды, или ипотеки, или наймы от тех же благотворительных домов как на свое имя, так и на подставное лицо» (§ 5).
Наследственная аренда на три лица, получившая в Византии весьма широкое распространение и разнообразное применение по местным потребностям имела своим первоначальным основанием обилие свободных незанятых земель и недостаток населения. Это явление в V и VI столетиях вследствие исключительных условий времени увеличивалось на Балканском полуострове и в азиатских провинциях
?и вызывало предложение исключительно благоприятных условий съемщикам земельных участков для обработки и приведения их в культурное состояние. Законодательство Юстиниана, как видно из приведенных выше мест, стремилось ввести в право наследственной аренды такую поправку, чтобы удержать земли за первоначальным собственником и не позволить наследственной аренде переходить в право собственности. К этому вели изданные им законоположения как об условиях составления контракта в присутствии понятых и под присягою на Евангелии, так и о поводах, которые могут повести к изгнанию эмфитевта и к соглашению его права пользоваться арендуемым участком. В истории византийского землевладения занимающая нас форма эксплуатации земельных участков переживала, как сказано, разнообразные применения. Одна из таких любопытных форм переживания системы эмфитевса наблюдается и в настоящее время на Афоне. Каждый из суверенных афонских монастырей владеет земельной собственностью в таких размерах, что собственными средствами не может подвергать ее обработке и извлекать из нее доход. Самая обыкновенная отдача земли в аренду — и, главным образом, нашим соотечественникам — выражается в форме наследственной аренды на три лица по акту омологии. Это, несомненно, есть старая система эмфитевса. Съемщик берет землю с обязательством делать в ней насаждение и с правом производить постройки под условием уплаты монастырю определенного канона. В акте омологии он записывает двух лиц, как своих наследников, к которым последовательно и переходит за смертию его право на арендуемый участок. В случае смерти одного из обозначенных в омологии лиц старший из оставшихся в живых имеет право с согласия монастыря вписать новое лицо, и так при всяком новом случае смерти омология может возобновляться и становиться актом на трех лиц. В современном состоянии рассматриваемый вид наследственной аренды носит на себе следы политической и экономической борьбы греческого элемента с пришлым русским. Сдающий в аренду свои земельные участки монастырь старается обеспечить за собой право следить за съемщиком, чтобы он не возводил на участке обширных хором, чтобы не принимал к себе больше послушников, чем указано в омологии, чтобы не звонил в колокола, платил узаконенный канон и не обесценивал участка. Несоблюдение одного из этих условий может лишить съемщика права на аренду земли. Но т. к. на основании подобных актов выросла на церковных афонских землях почти сотня монастырей — они называются просто кельями,— то понятно, какое важное значение не только экономическое, но и в широком смысле политическое, имеет система эмфитевса на Афоне, и как было бы любопытно исчерпывающее изучение намеченного вопроса в его историко-литературном и современном социально-экономическом отношениях. Ожидающие на Афоне современную науку научные предприятия могли бы направиться и в сторону изучения форм землевладения, обычаев при найме рабочих, терминов сельского хозяйства; все это носит признаки глубокой древности, как застывший пережиток византийской эпохи. И самые организации отношений сюзеренных монастырей к подчиненным им вассальным — скитам и кельям, способ устройства взаимных отношений между сюзеренными монастырями в их палате уполномоченных — все это остатки седой старины, которые ждут своего исследователя.
?Общая оценка царствования Юстиниана и характеристика его замечательной личности представляют и доселе некоторые трудности. Империя Юстиниана прежде всего основывается на греко-римских началах:
