нежилое. Как устанавливает ч. 1 указанной статьи, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому можно говорить о двух сферах правового регулирования перевода жилого помещения в нежилое и наоборот: жилищном и техническом (строительные нормы и правила).
Рассмотрим условия и требования, которые установлены жилищным законодательством РФ. Они касаются порядка (процедуры) перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Таким образом, можно выделить два вида условий, установленных жилищным законодательством, которые позволяют изменить целевое назначение жилого помещения:
1) необходимо выполнить условия по входу в указанное помещение;
2) в отношении переводимого помещения не должно быть никаких действующих обременений права. Сказанное означает, что переводимая квартира не должна быть предметом залога, в отношении нее (или ей части) не должен быть установлен сервитут, она не должна быть сдана в аренду, найм, в отношении нее не должен быть заключен договор ренты и т. д.
Далее можно выделить условия, которые касаются порядка перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Каждое муниципальное образование самостоятельно решает вопрос о том, каким органом будет приниматься решение о переводе жилых помещений в нежилые и наоборот. Это должно регулироваться нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Например, в городе Саратове действует решение, принятое Саратовской городской думой. Согласно указанному решению, уполномоченным органом в городе Саратове по принятию решений о порядке перевода жилых помещений в нежилые является Комитет по управлению имуществом Администрации г. Саратова. Надлежащим заявителем на перевод помещений из категории жилых в нежилые и наоборот, согласно Жилищному кодексу, является собственник жилого помещения. Рассматриваемым Решением Саратовской городской думы установлено, что в случае, когда жилые помещения находятся на балансе муниципального образования (т. е. являются собственностью муниципалитета), надлежащим заявителем будет выступать администрация того района г. Саратова, на территории которой находится данное жилое помещение.
Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеуказанного перечня. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого решение должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Если для перевода жилого помещения в нежилое не требуется проведения переустройства и перепланировки, то решение будет окончательным документом, подтверждающим завершение перевода жилого помещения в нежилое. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, то решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения нежилое является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки. Завершение переустройства или перепланировки и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее – акт приемочной комиссии).
Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.
При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае:
1) непредставления определенных документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные выше. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
