перережут газопровод в такой квартире, то в случае вызова, например, аварийной газовой службы она не сможет войти в эту квартиру и проверить ее, если только собственник их не впустит. Кроме того, как известно, в настоящий момент более 70% жилого фонда страны находится в ветхом состоянии – как проверить заранее, что собственник переводимого жилого помещения не будет долбить несущие стены дома в ходе переустройства (перепланировки)? При обращении в жилищную инспекцию ее сотрудники просто ограничиваются проверкой документов собственника, выезд и осмотр на месте бывает крайне редко, к тому же собственник может не впустить их. Ранее архстройнадзор был вправе проверять техническую безопасность проводимых работ, однако с принятием нового градостроительного кодекса данные полномочия у архстройнадзора отсутствуют.
Единственное, что могут соседи – это обратиться в суд с заявлением об оспаривании решения органа местного самоуправления, которым принято решение о переустройстве (перепланировке) помещения, либо с исковым заявлением о пресечении незаконных действий, создающих угрозу для утраты права собственности.
Если же в процессе работ по переустройству и перепланировке жилого помещения возникают различного рода аварийные ситуации, то жильцам (соседям) такого дома следует вызывать представителей эксплуатационных организаций для устранения аварий и обязательного составления акта, в котором сотрудники эксплуатационных органов должны отразить причины возникновения аварийной ситуации. В зависимости от природы возникшей аварии (замыкание электропровода, утечка газа, нарушение холодного, горячего водоснабжения, канализации, пожар), это могут быть местные городские электросети, аварийная газовая служба, ЖЭУ, МУ ДЕЗ, водоканал. Акты, составленные данными организациями, могут послужить доказательствами в суде, для подтверждения факта несоответствия работ проводимых работниками, нанятыми собственником квартир, санитарным и техническим требованиям.
Второе направление деятельности собственника жилого помещения связано с проведением работ по переустройству и перепланировки жилого помещения.
2.2 Переустройство и перепланировка жилого помещения.
Сразу следует отметить, что в ст. 25 ЖК РФ дано точное определение переустройства и перепланировки жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Обратим внимание на то, что и при проведении переустройства, и при проведении перепланировки требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Технический паспорт жилого помещения составляется при его вводе в эксплуатацию. Он полностью отражает все технические параметры жилого помещения: материалы перекрытий, стен, полов, система газо– и водоснабжения, электропроводки, уровень ее напряжения и т. д.
Действующее законодательство практически никак не регулирует проведение работ по переустройству (перепланировке) жилых помещений. Из содержания ст. 1 и 4 Градостроительного кодекса РФ видно, что его нормы не могут применяться к отношениям по переустройству (перепланировке) жилых помещений. В отношении переустройства и перепланировки можно сказать, что единственным законодательным требованием будет:
1) получение разрешения на переустройство (перепланировку);
2) проводить работы таким образом, чтобы не привести к порче жилого помещения (как своего, так и соседей).
Первое требование связано с порядком надлежащего оформления переустройства (перепланировки) жилых помещений, и оно полностью урегулировано Жилищным кодексом РФ. Ст. 26 ЖК РФ называет следующие основания для их проведения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Именно принятое органом местного самоуправления решение и будет являться основанием для проведения работ по переустройству (перепланировке) жилого помещения.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления всех документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ст. 27 ЖК РФ.
Решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.
Еще до принятия действующего Жилищного кодекса РФ все вопросы по переустройству (перепланировке) жилых помещений решались региональным законодательством. Практически в каждом субъекте РФ был принят и действовал свой закон или нормативный правовой акт, регулирующий правоотношения по переустройству (перепланировке) жилых помещений. Теперь, после введения в действие Жилищного кодекса, часть вопросов по переустройству (перепланировке) жилых помещений урегулирована на федеральном уровне, поэтому принятые ранее нормативные акты субъектов РФ могут применяться постольку, поскольку они не противоречат нормам, предусмотренным в Жилищном кодексе РФ.
