настолько, насколько ему противоречит рекомендация при передаче права требования на жилье исчислять налог по ставке 20 % со всего оборота.
Тем не менее, налогоплательщикам рекомендуется самим определяться с порядком обложения НДС операций по уступке прав требования жилья исходя из степени возможного риска при принятии решения.
Порядок учета реализации квартир, оформленных в собственность по окончании инвестиционного строительства, зависит от того, где ранее были учтены данные квартиры в бухгалтерском учете. Если организация не планировала продавать квартиры, то они должны были быть учтены в составе ОС, с включением в стоимость сумм уплаченного при строительстве НДС. В случае реализации таких квартир НДС с суммы реализации исчисляется по расчетной ставке с разницы между продажной ценой и балансовой стоимостью квартир.
Бухгалтерские проводки:
Д-т сч.62 К-т сч.91-1 – отражена реализация актива
Д-т сч.91-2 К-т сч.68 – НДС от реализации
Д-т сч.91-2 К-т сч.01 – списана балансовая стоимость квартиры.
Если организация планировала указанные квартиры продавать, то их следовало учесть на счете 41, а уплаченный при строительстве НДС – на счете 19. При реализации таких квартир НДС уплачивается со всего оборота по реализации по ставке 20 %, а учтенные на счете 19 суммы налога принимаются к налоговому вычету.
Бухгалтерские проводки:
Д-т сч.62 К-т сч.90-1 – отражена выручка от реализации
Д-т сч.90-3 К-т сч.68 – НДС к уплате
Д-т сч.90-2 К-т сч.41 – списана балансовая стоимость квартиры
Д-т сч.68 К-т сч.19 – возмещение НДС, уплаченного при строительстве.
Рассмотрим ситуацию, когда риэлторская фирма купила недостроенное здание, чтобы его достроить, а затем использовать в своих целях. В настоящий момент здание не используется. Работы по его достройке не ведутся. На каком счете учитывать это здание? Возникает ли в данном случае у организации обязанность по уплате налога на имущество?
В бухучете его нужно учитывать в составе «незавершенки», иначе говоря, на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Это следует из пункта 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н. Здесь сказано о том, что затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий и т. п., не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами, относятся к незавершенным капитальным вложениям. Расходы по содержанию и достройке здания также нужно учитывать на счете 08.
После того как организация достроит здание и начнет его эксплуатировать, расходы нужно будет перенести со счета 08 на счет 01 «Основные средства». Причем в бухучете это можно сделать даже до того, как организация зарегистрирует право собственности на объект. Достаточно лишь передать документы на регистрацию. Правда, при этом объект нужно отражать на отдельном субсчете к счету 01. Основание – пункт 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств.
С момента передачи документов на госрегистрацию объект можно включить в состав основных средств, начисляя на него амортизацию, и в налоговом учете (п. 8 ст. 258 НК РФ).[14]
Таким образом, если организация использует одинаковые нормы амортизации по объекту в бухгалтерском и налоговом учете, то данные учета будут совпадать.
Следует ли в таком случае платить налог на имущество? Как закреплено в пункте 1 ст. 374 НК РФ, это движимое и недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в составе основных средств по правилам бухгалтерского учета. А в пункте 3 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н, которое регулирует правила отражения в бухучете имущества в составе основных средств, указано, что это Положение не применяется в отношении капитальных и финансовых вложений. Поэтому недострой не нужно учитывать при расчете налога на имущество. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина России от 20 октября 2004 г. № 03-06-01-04/71.
Рассмотрим ситуацию с уступкой прав требования. По общему правилу передача имущественных прав (уступка прав требования) облагается НДС. Так установлено в подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. Однако есть и исключения – это уступка прав по инвестиционным договорам, к которым, например, относятся договоры долевого участия в строительстве. Хотя и с таких операций налоговики с упорством требуют платить НДС. Мы рассмотрим свежее судебное разбирательство по этому вопросу, описанное в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 апреля 2005 г. № А56-16028/04.
Если организация не уплатила налог или уплатила его не полностью, то с нее может быть взыскан штраф в размере 20 процентов от неуплаченной суммы. А за умышленную недоплату – в размере 40 процентов от такой суммы. По договору долевого участия в строительстве жилья общество финансировало строительство квартир в доме. Через некоторое время общество передало свои права на строящиеся квартиры двум физическим лицам, заключив с ними соглашения об уступке права требования (цессии). Конечно же, передача произошла за плату.
Однако как выяснилось в ходе камеральной проверки декларации по НДС, представленной обществом, оно не включило полученные деньги в налогооблагаемый оборот. По мнению налоговиков, полученные обществом денежные средства облагаются налогом на добавленную стоимость. В результате этого налоговая инспекция доначислила обществу НДС, а также приняла решение привлечь его к ответственности по ст. 122 НК РФ. Однако, как нетрудно догадаться, общество не спешило соглашаться с таким решением проверяющих, а обратилось с иском в суд.
Среди объектов налогообложения в подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ значится передача имущественных прав. Договоры о долевом участии в строительстве, по которым общество финансировало квартиры в жилом доме исходя из их условий, являются инвестиционными. Передав право требования на эти квартиры до окончания их строительства, общество по сути передало имущественное право. При этом отношения между обществом и физическими лицами по передаче имущественного права на основании соглашений об уступке права требования также носят инвестиционный характер.
Как указано в подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не является реализацией. А значит, и не облагается НДС. Таким образом, суд занял сторону общества.
Как следует из п. 1 ст. 17 НК РФ, налог считается установленным, если определены:
1) объект налогообложения;
2) налоговая база;
3) налоговый период;
4) налоговая ставка;
5) порядок исчисления налога;
6) порядок и сроки его уплаты.[15]
В случае с передачей имущественных прав по договорам долевого участия в строительстве в НК РФ не установлены ни налоговая база, ни порядок исчисления налога, ни сроки его уплаты. Обычно налоговики требуют, чтобы НДС начислялся в порядке, предусмотренном в п. 1 ст. 155 НК РФ – как при реализации товаров (работ, услуг). Но ведь
