При этом в договоре может быть пункт, по которому все суммы, направленные заемщиком на досрочное погашение кредита, «засчитываются в счет погашения последнего из непогашенных платежей, предусмотренного таблицей».
То есть возможность досрочного погашения кредита существует, но при этом придется выплачивать все годовые проценты за весь оставшийся срок.
В этом случае, если заемщик не желает переплачивать, лучшим выходом будет выбрать для себя другой банк.
Очень часто оплата услуг нотариуса увеличивает сумму на 2%.
По закону любая сделка с недвижимостью, обеспеченная ее залогом, подлежит заверению у нотариуса. То же самое касается и договора ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Остальные сделки с недвижимостью обязательному нотариальному заверению не подлежат.
Таким образом заемщику необходимо будет заверить две сделки: основную (купля-продажа недвижимости) и дополнительную (залог недвижимости). В общей сложности это составит около 2% от стоимости недвижимости (по договору и отчету оценщика).
Как уже было сказано, заемщик вынужден оформить несколько страховок. Одна из них – риск утраты права собственности на квартиру. Несмотря на то что заемщик в начале сделки оплачивает проверку юридической «чистоты» документов на покупаемую квартиру агентству недвижимости, а затем юристам и службе безопасности банка, он также вынужден ежегодно переоформлять так называемое страхование титула собственности. В результате получается двойная оплата одной и той же услуги.
Подобная ситуация выгодна только банку, но никак не заемщику.
Кроме того, сумма страхования титула из года в год остается неизменной, несмотря на уменьшение остатка долга по кредиту.
Несмотря на большое количество различных условий, взять ипотечный кредит в банке может практически любой человек. Как правило, более чем по 80% всех ипотечных заявок в банк выносятся положительные решения о предоставлении кредита.
Также многие банки вынуждают заемщика страховать квартиру только в определенных страховых компаниях, объясняя это тем, что сотрудничают именно с ними. При этом условия страхования в этих компаниях могут быть далеко не самыми выгодными для заемщика.
Иногда выясняется, что страхование квартиры защищает не от всех рисков и заемщик может потерять квартиру и не получить за это страховку.
В этой ситуации можно обезопасить себя и квартиру, только по собственной инициативе дополнительно застраховав ее уже на своих условиях. Понятно, что это еще на несколько процентов увеличивает выплаты.
Как ни странно, но страхование своей жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты в результате несчастного случая получит банк.
Сумма выплат по этому виду страхования зависит от множества факторов и определяется строго индивидуально для каждого заемщика. Эта ситуация также выгодна только банку, но никак не заемщику, который в любом случае не вернет своих денег и не получит выплаты страховки.
В лучшем случае заемщик может получить лишь незначительную часть, оставшуюся от выплаты страховки после вычета из нее суммы непогашенного основного долга и процентов.
Особое внимание следует обратить на риелторские фирмы. В последнее время качество услуг некоторых из них оставляет желать лучшего.
Многих потенциальных заемщиков пугает то, что приобретаемая квартира будет долгое время находиться в залоге. На самом деле, по мнению Е. Пановой, директора Центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-недвижимость», «залог – это лишь частичное ограничение права собственности. Квартира с самого начала сделки будет принадлежать только заемщику».
Риелторством сейчас может заниматься практически любой человек, даже не имеющий специальных знаний и навыков. Лучше обращаться в такие фирмы по рекомендации знакомых, которые уже сталкивались с ними и остались довольны работой.
Многие банки, как и в предыдущих случаях, могут вынуждать клиентов обращаться за риелторскими услугами только в определенные компании, с которыми они сотрудничают.
Это незаконно, так как ограничивает заемщика в его правах. Лучше всего заранее выбрать подходящую риелторскую фирму, а потом уже при помощи ее ипотечных брокеров взять ипотечный кредит. Эта услуга платная.
Обязательно стоит обратить внимание на якобы низкие проценты комиссии за услуги риелторских фирм. В любом случае очень низкий процент должен насторожить. Заемщику в этом случае либо придется дополнительно платить за различные услуги (доплата за скорость изготовления документов БТИ, прохождения документов в регистрирующем органе и т. д.), либо смириться с невысоким качеством предлагаемых услуг.
Еще одной проблемой для заемщика ипотечного кредита может стать оплата чужих налогов.
Довольно часто возникает следующая ситуация: продавец квартиры просит покупателя заплатить налог с продажи, ссылаясь на то, что в противном случае продает квартиру без учета этого налога. Как известно, налог с продажи составляет не менее 13% ее стоимости.
Таким образом, человек, решившийся приобрести квартиру по ипотеке, должен быть готов столкнуться со многими подводными камнями современного рынка.
Необдуманное решение или невнимательность могут привести к полному разорению или потере финансовой репутации (могут не дать кредит в будущем). Любые крупные сделки необходимо совершать только после тщательного изучения сложившейся ситуации и консультации с независимыми специалистами.
Типичные ошибки заемщика
Кроме всего вышеперечисленного, заемщик сам может создать ситуацию, которой себе навредит.
Большинство людей считает, что купить новое жилье можно, только продав уже имеющееся. Ипотека – лучший выход для тех, у кого нет собственности и средств для ее приобретения. Для приобретения квартиры достаточно лишь символического первоначального взноса.
Существуют следующие типичные ошибки заемщика.
Многие потенциальные заемщики пытаются на собеседовании обмануть кредиторов. Например, они скрывают размер заработной платы или дополнительных доходов, пытаясь тем самым увеличить сумму кредита. Но мало кто задумывается, сможет ли впоследствии погашать такой большой кредит.
Одно дело получить кредит, а другое – выплачивать ежемесячно более 2/3 своей заработной платы. Не каждый человек может на протяжении нескольких лет во многом себе отказывать, выплачивая огромную сумму банку. Не рассчитав своих возможностей, многие заемщики встают на верный путь к разорению.
Многие будущие заемщики очень беспечно относятся к заключению ипотечного договора, а некоторые даже не читают его, ссылаясь на различные причины (недостаток времени, отсутствие очков и т. д.). Подобная беспечность может обернуться настоящей долговой ямой, выбраться из которой подчас бывает очень трудно. Некоторые заемщики также утверждают, что привыкли верить людям, и поэтому
