собранию в 2002 г.).
В ипотечном договоре должны быть указаны следующие пункты:
? предмет ипотеки;
? размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
? оценка недвижимости;
? право, по которому недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
? наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое это право зарегистрировало.
В договоре должен быть указан не только предмет ипотеки, но и точное его наименование, место нахождения, точное описание (необходимое для его идентификации) и другие сведения.
Ипотечный договор подлежит государственной регистрации и заключается только в письменном виде. Договор не может быть зарегистрирован, если в нем отсутствуют данные, указанные в ст. 9 Закона об ипотеке, а также если выявлены нарушения правил п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке.
Без государственной регистрации ипотечный договор считается недействительным. Он вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован.
При составлении ипотечного договора залогодатель должен предупредить (в письменном виде) залогодержателя о возможных правах третьих лиц на предмет ипотеки (пожизненное пользование или аренда, право залога и т. д.). Если это условие не выполнено, ипотечный договор можно признать недействительным.
Закладная
Как уже было сказано, заемщик сразу же после приобретения ипотечной квартиры получает ее в собственность, но при этом оставляет банку закладную на нее. Закладная призвана обеспечить исполнение обязательств заемщика по отношению к кредитору.
В договоре о закладе недвижимости кредитор именуется залогодержателем, а заемщик – залогодателем. По закладной залогодержатель в случае невыполнения залогодателем своих обязательств может требовать возмещения материального ущерба из стоимости заложенного имущества.
Залог имеет ряд отличительных особенностей:
? кредитор не зависит от должника или какого-либо гаранта, так как залог сам по себе является вещным способом исполнения обязательств. В этом случае гарантом их исполнения является не должник, а сама вещь, в данном случае недвижимость;
? стимулом исполнения своих обязательств для должника является реальный риск лишиться своего имущества или прав на него;
«Запуск ипотеки – одна из самых важных задач, стоящих в настоящее время перед Госстроем России. Только таким путем можно остановить набирающий динамику процесс ветшания и разрушения жилищного фонда страны» (из выступления председателя Госстроя РФ Н. П. Кошмана в 2003 г.).
? кредитор при оформлении закладной на ипотечную квартиру имеет в случае банкротства (или других непредвиденных обстоятельств) должника преимущество перед другими кредиторами;
? независимо от инфляции у кредитора существует возможность возместить убытки (возникшие по вине должника), исходя из стоимости заложенного имущества.
Требования к закладной:
? название документа должно содержать слово «закладная»;
? закладная должна содержать сведения о залогодателе (залогодержателе) (Ф.И.О., место жительства – если залогодатель (залогодержатель) физическое лицо – и название и местонахождение – если юридическое);
? в закладной должны быть сведения о должнике, если он не является залогодателем (Ф.И.О., место жительства – если должник физическое лицо – и название и местонахождение – если юридическое);
? в закладной должны быть указаны название, местоположение и описание закладного имущества;
? обязательно должен присутствовать пункт, в котором определена стоимость имущества;
? в документе должно быть указано название кредитного договора, исполнение которого будет обеспечиваться ипотекой (обязательно указание даты и места заключения договора);
По мнению директор Департамента маркетингового анализа Управляющей Компании «МАСШТАБ», «кредитование покупки загородной недвижимости остается узким сегментом ипотечного рынка. Пока в кредит покупается около 3% загородной недвижимости, то есть у таких программ есть своя сформировавшаяся аудитория, но говорить о популярности загородной ипотеки пока рано».
? в договоре должен быть пункт о конкретной сумме обязательства, которое обеспечено ипотекой, а также размер процентов;
? документ должен содержать сведения о сроке погашения суммы долга;
? закладная должна быть нотариально заверена, также должны присутствовать сведения о времени и месте заверения;
? в закладной должна быть указана дата ее выдачи, а также присутствовать подписи залогодателя и залогодержателя.
Оценка ипотечного жилья
По Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ» оценка недвижимости является обязательной в следующих случаях: при приватизации, продаже, передаче в доверительное управление, выкупе, аренде, национализации, а также при ипотечном кредитовании.
Оценка недвижимого имущества определяется следующими моментами: недвижимость может являться предметом залога, кроме того, от оценочной стоимости подчас зависит величина кредита.
Оценочная стоимость жилья определяется степенью ее износа. При этом под износом принято подразумевать «утрату полезности, а значит, и стоимости по любой причине».
Существует три вида износа.
Под этим термином подразумевается физическое устаревание недвижимости. Физический износ может быть неустранимым или устранимым. Это зависит от целесообразности затрат на устранение износа и насколько это будет выгодно для продавца недвижимости.
Неустранимый физический износ – затраты на исправление дефектов больше, чем добавленная стоимость.
Устранимый физический износ – затраты на исправление дефектов не превышают добавленной стоимости.
Отложенный текущий ремонт – затраты по устранению дефектов производит покупатель.
В недвижимости что-либо не отвечает установленным на настоящее время рыночным стандартам.
Оформляя квартиру в кредит, необходимо быть готовым к дополнительным текущим расходам.
В зависимости от того, насколько сложно исправить это несоответствие, выделяют устранимый и неустранимый функциональный износ.
Стоимость жилья уменьшается в зависимости от внешних факторов. К таким факторам относится изменение законодательных и финансовых условий, а также ситуации на рынке недвижимости.
Существуют следующие методы оценки ипотечного жилья.
Метод заключается в сравнении цены данного имущества с ценой аналогичного, по мнению покупателя, объекта. Оценивается рынок недвижимости за последние несколько месяцев.
«Тариф по комплексному ипотечному страхованию зависит от видов страхования, указанных в
