Приватизация жилья. Новый порядок, судебная практика, образцы документов

причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренного жилого помещения, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи жилого помещения одаряемому, и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Согласно главе 33 ГК РФ имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность на условиях ренты. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). При заключении рентного договора в отношении жилья, как следует из указанной статьи, необходимо и нотариальное удостоверение, и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому имуществу.

Жилье, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено новым собственником: 1) за плату: в этих случаях к отношениям сторон договора применяются правила о купле- продаже; 2) бесплатно: в этих случаях к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения.

Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты предусмотрено, что получатель ренты приобретает право залога на переданное имущество (ст. 587 ГК РФ), а за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает проценты. Если существенные условия договора не выполняются, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

В соответствии со ст. 589 ГК РФ получателями ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, указанным в учредительных документах данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Рента может быть постоянной и пожизненной.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В этом случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).

Статьей 593 ГК РФ установлены следующие случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты: если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год (если иное не предусмотрено договором постоянной ренты); нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором ренты.

Согласно ст. 594 ГК РФ выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому жилье передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное имущество.

Пожизненная рента (ст. 596 ГК РФ) может быть установлена на период жизни гражданина, передающего жилье под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается и размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ). Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. Случайная гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождает плательщика ренты от обязательств, возложенных на него договором.

Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) – разновидность договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты – гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

К этому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст. 601–605 ГК РФ.

Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ). Статьей 604 ГК РФ предусмотрен ограничительный порядок распоряжения имуществом новым собственником. Он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Прекращение этого договора осуществляется по основаниям, установленным ст. 605 ГК РФ, а именно: в случае смерти получателя ренты; при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.

Перечисленные выше договоры являются наиболее распространенными, но не исчерпывают весь перечень сделок, которые могут совершаться с жилыми помещениями.

Какие требования установлены законодательством по отношению к сделкам с жилыми помещениями?

Сделки с жилыми помещениями признаются действительными только при условии соблюдения требований гражданского законодательства. Сделки совершаются добровольно – на основании волеизъявления участников сделки (сторон). При этом необходимо наличие у сторон дееспособности и правоспособности. ГК РФ установлено, что дееспособность (способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их) в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия – 18-летнего возраста (ст. 21 ГК РФ). Кроме того, дееспособность в полном объеме возникает у лиц, вступивших в брак до достижения 18 лет (ст. 21 ГК РФ). Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя, занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27 ГК РФ). Сделки несовершеннолетними совершаются с участием их законных представителей – родителей, усыновителей, опекунов, попечителей.