недвижимое имущество (ЕГРП).
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
– акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
– договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
– акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент совершения сделки;
– свидетельства о праве на наследство;
– вступившие в законную силу судебные решения;
– акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
– иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением вышеперечисленных, если представленные им документы отвечают установленным требованиям и если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (гл. 25.3 «Государственная пошлина») за совершение регистрационных и иных действий взыскивается государственная пошлина. В частности, за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества граждане уплачивают 500 руб.; за повторную выдачу свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество – 100 руб.
Сделки считаются правомерными действиями. Если в процессе совершения сделки допущены нарушения закона, то она признается недействительной. Такая сделка не приводит к ожидаемым результатам (приобретение жилого помещения, его отчуждение и т. п.) и, как правило, порождает негативные последствия (материальные издержки виновных сторон, участвующих в сделке).
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка признается недействительной в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить ей стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (ст. 167 ГК РФ). Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части ст. 180 ГК РФ).
Оспоримые сделки – сделки, которые признаются судом недействительными при наличии определенных оснований, установленных в ГК РФ:
– сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173);
– сделки, совершенные при ограничении полномочий на такое действие (ст. 174);
– сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175);
– сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176);
– сделки, совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент их совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177);
– сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178). Сделка может быть признана недействительной по иску стороны, действующей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения;
– сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179).
Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
С требованием о признании сделки недействительной могут обратиться только лица, указанные в законе.
В случаях признания сделки недействительной в связи с совершением ее под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ) или совершением ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ) сторона, права которой нарушены, вправе требовать возмещения убытков в размере реального ущерба. Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ реальный ущерб – это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права; утрата или повреждение его имущества.
Ничтожная сделка недействительна по причинам, вытекающим из самого факта ее совершениями, а суд лишь объявляет сделку ничтожной и применяет последствия ее недействительности. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Кроме того, суд вправе применить такие последствия и по своей инициативе.
В соответствии с ГК РФ ничтожными признаются сделки:
– при несоблюдении нотариальной или простой письменной формы сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162 и 165);
– не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168);
– совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169);
– сделки мнимые и притворные (ст. 170);
– совершенные гражданами, признанными недееспособными (ст. 171);
– совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет (ст. 172).
Законом предусмотрен более длительный срок исковой давности для этих сделок – иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК РФ).
Если сделка с жилым помещением признана недействительной как совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ), то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того,
