Федеральным законом от 15.05.2001 № 54-ФЗ из ст. 2 Закона о приватизации исключены слова «совместную или долевую». Следовательно, теперь при приватизации жилого помещения в общую собственность возможна передача жилья только в долевую собственность.
Передача жилого помещения гражданам в общую долевую собственность порождает определенные права и обязанности у участников этой общей долевой собственности. Так, согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей (а они при приватизации могут быть разными, например 1/3 и 2 /3) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению. В случае раздела жилого помещения каждый из участников общей долевой собственности получает часть жилого помещения или денежную компенсацию согласно его доле.
Как оформляется приватизация жилых помещений?
Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке приватизации. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие правопользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В ст. 6 и 7 Закона о приватизации указаны две стороны передачи имущества (жилых помещений), находящегося в государственной или муниципальной собственности: одна сторона – это граждане, которые занимают жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма; другая сторона – наймодатель – лицо, которое является собственником жилищного фонда, или уполномоченные им органы, государственные и муниципальные предприятия (учреждения), за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Образцы необходимых документов см. в приложении.
Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:
– заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет. Если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения. Если кто-либо из указанных членов семьи возражает против приватизации, то она становится невозможной;
– документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;
– справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;
– в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями, – документ органа опеки и попечительства.
Государственные органы подразделяются на федеральные органы государственной власти и органы государственной власти субъектов Российской Федерации (которые в свою очередь делятся на законодательные (представительные) органы власти и органы исполнительной власти) и органы местного самоуправления.
Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым государственными органами (они могут быть федерального и регионального уровня) и органами местного самоуправления (представляющими конкретное муниципальное образование), предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Договор заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ, по соглашению сторон возможно совершение данной сделки и в нотариальной форме. Соответственно нотариальное удостоверение договора предусматривает уплату нотариального тарифа гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения.
Что касается осуществления права собственности на жилищный фонд (жилые помещения), в том числе распоряжения им, то по этим вопросам следует руководствоваться нормами гражданского законодательства, в частности ст. 125, 209, 212–215, 288, 294, 296 ГК РФ. По общему правилу решение о передаче недвижимого имущества, в том числе жилья, другим лицам должен принимать собственник или уполномоченный им орган (лицо). Законом о приватизации такое право предоставлено, в частности государственным (муниципальным) предприятиям и учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Указанное положение не противоречит гражданскому законодательству, поскольку согласно ст. 217 ГК РФ законы о приватизации государственного и муниципального имущества (к которым относится и Закон о приватизации) могут устанавливать иной порядок приобретения и прекращения права собственности, чем порядок, предусмотренный нормами ГК РФ.
Договор передачи жилого помещения в собственность подлежит государственной регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье. Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 131 ГК РФ государственную регистрацию должны осуществлять учреждения юстиции на основании ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В настоящее время регистрацию прав осуществляют территориальные органы Федеральной регистрационной службы.
Как оплачивается оформление приватизации жилья?
В Законе о приватизации не предусмотрена плата гражданами за передачу им в собственность занимаемых по договору социального найма жилых помещений, т. е. приватизация осуществляется безвозмездно. А вот за оформление договора передачи этого жилья с граждан взимается плата. Оформление является бесплатным только для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрываются за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу. В данном случае собственником жилых помещений государственного жилищного фонда может быть Российская Федерация или субъект РФ, а собственником муниципального жилищного фонда – муниципальное образование (городское или сельское поселение и др.). Поэтому такие расходы должны покрываться за счет соответствующих бюджетных средств.
Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом РФ. В частности, в п. 7.3 Положения о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве указано, что за услуги по приватизации жилья с граждан взимается плата в размере, установленном постановлением Правительства г. Москвы. В целом по Российской Федерации размер этой платы колеблется от нескольких десятков до нескольких сотен рублей.
В течение какого срока должен решаться вопрос о приватизации жилых помещений?
Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по
