вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.
2. Взаимоотношения между сторонами (застройщиком и участниками долевого строительства)
Как уже говорилось ранее, сторонами договора участия в долевом строительстве являются застройщик (юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и использующие его для строительства на нем многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство) и участники долевого строительства (лица, чью денежные средства привлечены застройщиком для строительства на отведенном земельном участке объекта недвижимости). Отношения указанных сторон связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
Согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:
1) получения в установленном порядке разрешения на строительство. В соответствии со ст. 51 ГСК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГСК РФ. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется;
2) опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии со ст. 19 указанного закона. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию, о проекте строительства. Она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в ч. 1 ст. 23 указанного закона уполномоченный орган. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;
3) государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. Согласно ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные гл. III (Собственность на землю) ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации…». В соответствии же со ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям указанного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно ст. 18 Закона Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
3. Порядок заключения, изменения, расторжения и исполнения договора долевого участия в строительстве
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договоров участия в долевом строительстве таковыми являются условия, указанные в п. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», а именно:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. П. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» также устанавливает аналогичное положение и предусматривает, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с общими нормами гражданского права, а именно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не ГК РФ, другими законами или договором.
ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предусматривает иную возможность:
– ст. 5 в п. 2 допускает изменить по соглашению сторон цену договора после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения;
– ст. 6 предусматривает следующее обязательство застройщика. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
