Таким образом, подводя итоги, необходимо сказать, что в сфере регулирования жилищных отношений приоритетом обладает ЖК РФ и иные нормативные акты, отнесенные к сфере жилищных правоотношений. Данные акты соотносятся с актами гражданского законодательства как специальное законодательство по отношению к общему. То есть его применение должно быть обосновано либо отсылочной нормой жилищного законодательства, либо отсутствием необходимой жилищной нормы права, непосредственно регулирующего спорную ситуацию.
Глава 2. Договор долевого участия в строительстве как новый институт гражданского права
1. Существенные условия договора
Прежде чем приступить к рассмотрению такого актуального в настоящий момент времени вопроса, как применение в строительстве договора долевого участия, необходимо обратиться в недавнее прошлое.
В ГК РФ отсутствует такой вид договора, как договор долевого участия в строительстве, гражданским законодательством он до недавнего времени не был предусмотрен.
Поэтому до конца 2004 г. правоприменительная практика не знала такого понятия, как долевое участие в строительстве. Нормативные акты, регулирующие взаимоотношения будущего собственника недвижимости и строительной организации (застройщика), отсутствовали. Исключением из общей нормативной базы являлись только два следующих положения:
– Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик, где в ст. 15 предусмотрена возможность распределения жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия. В соответствии с указанной нормой жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, могла распределяться для заселения между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам;
– ЖК РСФСР, где в ст. 24 также рассмотрено распределение жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия.
Тем не менее, именно этот вид договоров, не предусмотренный на тот период времени законодательством, наиболее часто использовался строительными компаниями при освоении земельного участка, отведенного под проектирование и строительство.
19 сентября 2002 г. было принято Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
ВС РФ совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
Исходя из текста указанного документа, экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.
В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
ГК РФ регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.
Согласно п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Сравнительный анализ указанного выше законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволяет сделать вывод о том, что Закон от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон РФ «О защите прав потребителей») предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем ГК РФ, ограничивающий права граждан рамками договора.
Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.
Однако их содержание является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
В обобщении проведен правовой анализ договоров, наиболее часто применяемых строительными компаниями на практике.
Основной упор сделан на присутствующих в указанных договорах условий договора подряда, предусмотренных ГК РФ. В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком – организацией, осуществляющей строительство жилого дома.
На примере конкретных судебных дел и решений по ним сделан вывод о том, что в случае, если в указанных договорах имеют место условия договора подряда, то правоотношения, возникающие по ним, подлежат рассмотрению с учетом норм законодательства о защите прав потребителей.
С другой стороны, действительно, права и обязанности заказчика и подрядчика по договору строительного подряда определены ст. 740 ГК РФ. При этом в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 гл. 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда. Именно, о правах, а не об обязанностях.
В соответствии же со ст. 747 ГК РФ заказчик (в настоящем случае – участник долевого строительства) обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Причем площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. Кроме того, согласно п. 2 указанной статьи он обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование
