помещения в собственность, заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях. Порядок приема-передачи должен быть установлен в дальнейшем законодательством РФ.
Несмотря на тот факт, что в содержании ЖК РФ имеется глава, регулирующая организацию, деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также правовое положение членов жилищных кооперативов, действует обязательное для всех юридических лиц указанной формы собственности предписание. Согласно ему данные кооперативы при условии полной оплаты всеми их членами паевых взносов должны в срок до 1 января 2007 года преобразоваться в товарищество собственников жилья. В противном случае они подлежат ликвидации в добровольном порядке или в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. При регистрации соответствующих изменений указанных юридических лиц они освобождены от уплаты государственной пошлины.
То есть, срок действия жилищных и жилищно-строительных кооперативов ограничен моментом полной оплаты всеми их членами паевых взносов. И если сейчас срок перерегистрации продлен до 1 января 2007 г., после наступления указанной даты моментом обязательной перерегистрации станет оплата членами указанных кооперативов паевых взносов в полном объеме.
Собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие ЖК РФ должны выбрать один из способов управления домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией). Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Если в указанный срок не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Порядок его действий определен ст. 161 ЖК РФ.
Новым является положение ч. 4 ст. 3 ЖК РФ. Она предусматривает, что при прекращении семейных отношений члена семьи собственника непосредственно с собственником жилого помещения за бывшим членом семьи собственника не сохраняется право пользования данным жилым помещением. При этом стороны вправе установить иное по взаимному соглашению между указанными лицами. Также предусмотрен ряд случаев, когда за бывшим членом может быть сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок на основании решения суда.
Данная норма закона распространяет свое действие на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при соблюдении следующего условия: в момент приватизации данного жилого помещения и собственник, и член его семьи (впоследствии ставший бывшим) имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Данная правовая норма подлежит применению в переходный период, если иное не установлено законом или договором.
Ряд новелл ЖК РФ касается взаимосвязи земельного участка и многоквартирного дома, расположенного на нем. Земельный участок, на котором расположены в существующей застройке многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Указанный земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества при условии, что он сформирован до введения в действие вышеназванного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если указанные действия не были произведены до введения ЖК РФ в действие, любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Полномочия по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежат органам государственной власти или органами местного самоуправления. После выполнения всех необходимых действий по формированию земельного участка и проведению его государственного кадастрового учета, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Подводя итого сказанному, нужно отметить следующее. При подготовке указанного Кодекса РФ законодателем был проделан большой объем работы по приведению в соответствие с ним всего блока жилищного, гражданского, земельного законодательства РФ. И, так как этот процесс занимает немалый период, в результате были оставлены в силе нормативные акты, соответствующие требованиям времени, начата реформа жилищных правоотношений.
ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» вступает в силу согласно ст. 27 Закона по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования (его текст был опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. № 292). Соответственно, датой его вступления в силу является 1 апреля 2005 г. Существенным для лиц, заключающих договора указанного вида, является следующее его требование. Несмотря на положения ст. 27 о вступлении вышеназванного ФЗ в силу 1 апреля 2005 г., действие его распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены уже после вступления в силу закона.
Таким образом, можно говорить о том, что на период, пока у строительной организации не истек срок действия разрешения на строительство, положения ФЗ в отношении нее не действуют.
3. Соотношение норм Жилищного кодекса РФ с Гражданским кодексом РФ
Ст. 1 ЖК РФ содержит основополагающие начала жилищного законодательства. К ним отнесены такие конституционные права граждан, как право на жилище, на его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, а также необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из жилищных отношений прав, признание равенства участников жилищных отношений, необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. Регулирование жилищных отношений должно осуществляться в целях обеспечения указанных выше прав граждан, которое повлечет укрепление законности в области жилищных отношений. Указанные права являются жилищными правами. Они могут быть установлены или реализованы гражданами в соответствии с жилищным законодательством РФ. При этом права, свободы и законные интересы других граждан не должны нарушаться.
Можно выделить следующие случаи пересечения области регулирования жилищного законодательства с нормами гражданского или иного законодательства.
Некоторые вопросы регулируются одновременно и жилищным, и гражданским законодательством РФ. Например, гл. 18 ГК РФ посвящена рассмотрению вопросов права собственности и других вещных прав на жилые помещения. При этом права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан определены в гл. 5 ЖК РФ.
Статья 7 ЖК РФ допускается применение жилищного законодательства по аналогии. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Данное положение регулирует возможность разрешения ситуации при возникновении пробелов в правовом регулировании. Аналогия закона – это применение к отношениям, требующим правового регулирования, и при этом не предусмотренным нормативным актом, правовых норм, регулирующих сходные отношения. Аналогия закона в данном случае применяется при рассмотрении ситуаций, когда жилищные отношения не регламентированы ни нормами жилищного права, ни соглашением сторон. Для принятия необходимого решения при наличии конкретных условий допустимо применение и использование закона по аналогии.
То есть, данное действие допускается при наличии следующих необходимых условий:
– отношение, по поводу которого возник спор, не урегулировано нормами права или соглашением
