Ну, да бог с ней, с геополитикой: с чисто технической точки зрения, новый американский пузырь недвижимости возник в результате беспрецедентного снижения ставок рефинансирования, осуществленного «Федом» после крушения фондового рынка: с 6,5% в мае 2000 года до 1% в июне 2003-го. Практически дармовой ипотечный кредит плюс колоссальный отток свободных денежных средств из усопшего фондового рынка обеспечил бизнесу недвижимости необходимый ажиотаж, который правительство не преминуло подкрепить серией эффективных мер стимуляции:
· упрощение предоставления кредитов лицам с негативной кредитной историей и неподтвержденными доходами;
· кабальная 40-летняя ипотека;
· разрешение вопиющей по своей иезуитской сути реверсивной ипотеки [33];
· льготное налоговое законодательство [34].
Как следствие - уже более года на американском рынке недвижимости сложились все признаки воспаленного пузыря:
· включение формулы «Кухарка + Таксист», согласно которой представители вышеназванных профессий (вкупе с официантками, шахтерами, каменщиками и вышибалами стриптиз-баров) неожиданно осознают себя экспертами в области недвижимости и не только раздают и получают «беспроигрышные наводки», но и сами активно включаются в захватывающий процесс риэлторских спекуляций, хапая ипотеки без всякой оглядки на собственные финансовые возможности, явно полагаясь на быструю перепродажу;
· появление армии посредников, снимающих с вас тяготы по частичной предоплате жилья, необходимой для получения ипотечного кредита, в обмен на долю в приобретаемой недвижимости;
· клиническое непонимание со стороны домовладельцев реальной стоимости имущества и космически неколебимая уверенность, что цены на недвижимость умеют двигаться только вверх.
При всем при этом американские обыватели пребывают в состоянии полнейшей эйфории и с нескрываемым удовольствием смакуют модную теорию заговора дельцов Уолл-Стрит, сидящих у разбитого корыта фондового рынка, и банкиров, страдающих от низкой процентной ставки! Именно дельцы и банкиры сообща подкупили все средства массовой информации, которые обрушивают на граждан потоки лжи о цветущем рынке недвижимости!
Стоит ли говорить, что у московского пузыря ноги растут совершенно из других мест? Оригинальность «нашего пути», в первую очередь, заключается в полном отсутствии какой бы то ни было кредитно- финансовой составляющей в риэлторском буме. Ипотечное кредитование по ставке 10% годовых - это, простите, фикция и клоунада. Государство это понимает и по священной традиции ни во что не вмешивается.
Если не ипотека, то что же тогда является финансовым фундаментом московского пузыря недвижимости? Это колоссальные оборотные средства нефте-газово-банковской прослойки и сублимированная «валюта» рядовых жителей столицы - их приватизированные квартиры! Первые обеспечивают спекулятивный аспект пузыря, вторые удовлетворяют потребности в натуральном обмене ради улучшения личных жилищных условий. Ни о какой ликвидности такого рынка говорить не приходится.
Любые рекомендации, заимствованные из пресловутого «мирового» опыта, ничего, кроме улыбки, вызвать не могут. Возьмем, к примеру, правило «Рычага 100», согласно которому выгодная цена для покупки недвижимости не должна превышать более чем стократно размер ее месячной аренды. Сегодня в большинстве районов Москвы этот рычаг давно перевалил за 200 и 250! Может ли это обстоятельство изменить конъюнктуру цен? Не может!
Другая вздорность: рекомендация соотносить стоимость квартиры и ее годовую ренту со ставкой банковских срочных депозитов (если вы покупаете недвижимость на свои деньги), либо со ставкой ипотеки (если в кредит). Пример: вы планируете купить трехкомнатную квартиру в спальном районе за 150 тысяч долларов, а затем сдать ее внаем за 700 долларов в месяц. В этом случае доход составит 8 400 долларов в год, то есть 5,6% от вложенного капитала. Что привлекательного в такой инвестиции, если в Сбербанке дают 7%, а в комбанках 9-11%? Никакую ипотеку (10-11%) вы тоже не окупите. Единственная надежда на дальнейшее воспаление пузыря и возможность перепродать квартиру подороже. Но при чем тут инвестиции? Такие чистой воды спекуляции никакими академическими рекомендациями не хеджируются!
Что делать? Ответ вытекает из незыблемого принципа врожденной неликвидности московского рынка недвижимости: «Ничего!» А если делать, то исключительно на свой страх и риск. Никаких объективных факторов воздействия на такой пузырь у обывателя нет. Лучше уж сэкономить энергию и не поднимать волну.
Субмарина Саурона [35]
Сергей Голубицкий, опубликовано в журнале 'Бизнес-журнал' №5 от 14 Марта 2006 года.
http://offline.business-magazine.ru/2006/90/260669/
День, когда ты засветишься, станет началом твоего падения.
19 февраля 2002 года лондонский таблоид «Evening Standard» возбудил воображение читателей интригующим заголовком: «Полиция берет в разработку Миттала»! Речь шла о выявлении органами правопорядка «возможных нарушений деловой этики» индийским стальным королем Лакшми Митталом. Глупость и бесперспективность полицейского демарша были столь очевидны, что злопыхатели Тони Блэра тут же высказали предположение о том, что премьер-министр самолично инициировал разборку, чтобы потом громогласно объявить общественности: «Миттал чист, как гималайские истоки Ганга!»
