еще прилично заработать! Получается, что счастливый обладатель низкого кредитного рейтинга FICO самым комфортным образом обеспечивал себе проживание в хорошем доме, за который практически ничего не платил, да еще и подспудно зарабатывал на своем жилище! Чем не Земля Обетованная?
Кирдык
Увы, оказалось, что палка-то — о двух концах. Описанная выше ситуация цвела пышным цветом с весны 2003-го по лето 2005 года, пока рос спрос на новые дома и медленно увядал фондовый рынок. Все это время недвижимость выполняла функцию заменителя прибыльной биржевой игры и была тем самым блаженным местом, где широкие народные массы зализывали финансовые раны после потерь, понесенных на фронте «доткомов»6.
Что вышло дальше? Дальше биржа потихоньку пришла в себя после нокдауна, приписанного легендарному Усаме бен Ладену, и Федеральный комитет по открытому рынку (FOMC) ринулся стимулировать процесс возрождения фондового рынка единственно доступным ему способом: стал планомерно повышать ставку федеральных фондов. Очевидно, что за ней потянулись и все остальные процентные ставки — и брокерского займа, и депозитарных сертификатов, и коммерческих бумаг, и дисконтирования, и ипотечного кредитования prime и subprime.
Рост ставок prime и subprime мгновенно испортил малину с бесконечным выгодным рефинансированием кредитов. Поскольку новые кредиты стали обходиться дороже, ипотечные должники — обратите внимание: не только subprime, но и prime! — стали испытывать затруднения с рефинансированием и выплатой текущих ежемесячных платежей, участились дефолты по кредитам с последующим выставлением недвижимости на продажу (foreclosure).
Выстраивание дальнейшей цепочки — дело техники: избыток предложения на рынке жилой недвижимости на протяжении всего 2006 года привел к остановке роста цен и даже частичному их снижению. Именно это обстоятельство обернулось подлинной катастрофой для клиентов subprime, и без того пострадавших от увеличения кредитных ставок по ипотеке. Помните ситуацию, при которой основная сумма задолженности по кредиту NegAm возрастала с 300 до 345 тысяч долларов, после чего клиент продавал дом, скажем, за 350 тысяч по текущей рыночной цене и полностью перекрывал старый кредит? В новых обстоятельствах стоимость дома... снижалась до 275 тысяч. Горе-риелтор оказывался в ситуации, когда его долг (345 тысяч) сильно превышал себестоимость залога (275 тысяч). Ситуация эта обрела сочный эпитет «go under water»7 и предполагала два выхода: либо продолжать ежемесячные выплаты по чудовищным ставкам (12–15% с учетом увеличения основной суммы задолженности), либо — объявлять себя банкротом со всеми вытекающими последствиями.
Обе схемы и разыгрывались весь 2006 год с возрастающим напряжением. В конце концов, ипотечным кредитодателям subprime rate типа New Century стало элементарно не хватать оборотных средств для предоставления новых кредитов, поскольку поступления по старым кредитам резко сократились из-за участившихся банкротств и затяжных процедур foreclosure, не позволяющих выручить быстрые деньги за отторгнутую недвижимость. New Century по привычке обратилась за «коротким капиталом» к своим инвестиционным партнерам, а те, внимательно отслеживая реальное положение дел на рынке, дали от ворот поворот! Круг замкнулся!
Почти замкнулся. Для полноты картины недостает лишь одного звена — застройщиков. Впрочем, никаких сложностей с пониманием их позиции не возникает. Как только рост цен на рынке жилой недвижимости остановился, застройщики стали в спешном порядке сворачивать возведение новых домов, пытаясь избавиться от растущего инвентарного кома. Сокращение роста строительства новых домов хрестоматийно стало основным главным признаком кризиса на рынке недвижимости?
Полюбуйтесь-ка еще на один график (Рис. 4). Это график Philadelphia Housing Sector index — индекса строительного сектора, отслеживающего положение дел у 21 крупнейшего застройщика США. Главное, на что следует обратить внимание, так это на разворот вниз, случившийся в самом начале 2007 года и совпадающий по времени с крахом New Century. Разворот этот случился после того, как график приблизился к важнейшей точке поддержки и сопротивления на уровне 250 пунктов. Приблизился и не сумел преодолеть, дав окончательное подтверждение неизбежно грядущему медвежьему тренду, который сформировался еще летом 2005 года.
Для читателей, скептически относящихся к теханализу, приведу слова Дональда Томница, генерального директора D.R. Horton Inc., самого крупного в США застройщика жилой недвижимости: «Не хочу показаться излишне осведомленным, однако 2007 год будет для нас ужасным8, на протяжении всех 12 месяцев». Свое мрачное пророчество Томниц сделал во время выступления перед инвесторами 7 марта 2007 года, за день до того, как New Century призналась в отказе банков-кредиторов продолжать финансирование ипотечного кредитования.
Что дальше? Дальше, боюсь, будет совсем печально. Не хочется работать Пифией, но, похоже, у кризиса рынка американской недвижимости есть все шансы похоронить сначала фондовый рынок Америки, а затем — и экономику остального мира. Московские хрущобы мы даже поминать не станем.
В любом случае, нужно основательно приготовиться к глобальным переменам. Переменам, которые с высокой вероятностью приведут к смене международной парадигмы и смещению системообразующего центра. Хотелось бы верить: по эту сторону Атлантического океана!
Примечания
1 NYSE — New York Stock Exchange, Нью-Йоркская фондовая биржа.
2 В первую торговую сессию после теракта 11 сентября падение Доу составило 685 пунктов.
3 Исключение акции из биржевого списка, то есть изгнание из биржи.
4 London Interbank Offered Rate (LIBOR) — ежедневно утверждаемая ставка, по которой банки выдают друг другу необеспеченные залогом кредиты на Лондонском оптовом денежном рынке.
5 Обращение взыскания на заложенную недвижимость с последующей ее реализацией.
6 Dotcom — общее название интернет-компаний, продемонстрировавших колоссальный рост капитализации в конце 90-х годов, а затем растворившихся в небытии после крушения фондового рынка в сентябре 2001 года.
7 Отправляться под воду (англ.)
8 В оригинале высказывание звучит даже прямолинейнее: «‘07 is going to suck».
Сказки Бреттонского леса
«Сегодня Россия — единственная из крупных экономик, не являющаяся членом ВТО. 95 или больше
