Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос

— Они плохо работали. Ничего не делали. Рекламу не давали. Квартиру не показывали. И с вами я договор подпишу только на месяц, посмотрю, как вы будете работать.

— По какой цене вы продавали эту квартиру? — спрашиваю я.

Он называет сумму. Она превышает реальную стоимость этой квартиры минимум на 20 %. Начинаю понимать, что ни легко, ни просто, ни быстро эту сделку не сделать. (Не удивляйтесь корявости некоторых выражений. «Сделать сделку» — профессиональный сленг агентов, вроде «убицца ап стену» в Сети.) На календаре — конец весны. Рынок спит. Народ уже отдыхает на дачах, продаж в агентствах совсем немного.

Квартиру по озвученной Борисом цене за месяц мне не продать. Договор закончится, и на меня тоже будет навешен ярлык с надписью «агент, который плохо работал».

— Борис, — осторожно спрашиваю я. — Вы же коммерсант, да?

— Да, — гордо отвечает Борис, владелец нескольких ларьков, торгующих итальянской галантереей, сделанной в Китае, и французской косметикой, сделанной в Польше.

— По этой цене продать квартиру за месяц вы не смогли. В ней заморожены ваши средства. С какой скоростью вы оборачиваете деньги в торговле?

Борис молчит.

— Сколько времени вам нужно, чтобы на вложенный рубль получить двадцать копеек прибыли?

Он продолжает молчать. Я точно знаю, что деньги в его бизнесе крутятся очень и очень быстро. Вложив стоимость квартиры в товар, за месяц он получит гораздо бoльшую прибыль. Глядя в одну точку, он считает в уме. Мою мысль он прекрасно понял.

— Давайте снизим цену квартиры, — предлагаю я. — Деньги должны работать.

Возразить ему нечего, но согласиться с агентом не позволяет самолюбие.

— Хорошо, — предлагаю я компромисс. — Давайте дадим в рекламе эту цену, но через неделю начнем плавно падать.

— Через две недели. Нет, не раньше чем через три, — пытается удержать позиции Борис.

— Через месяц наш договор закончится, — напоминаю я.

— Может быть, я его с вами продлю, — без энтузиазма обещает он и подписывает договор с агентством.

Я выставила квартиру в рекламу. За три недели не было ни одного звонка.

21 июня, в субботу, у меня собрались гости — отметить мой день рождения. И вот тут-то мне и позвонили.

Глуховатый женский голос в трубке задал мне совершенно неожиданный вопрос:

— Скажите, а как в квартире, которую вы продаете, возникло право собственности?

Представьте, что вы хотите купить себе квартиру. Вы открываете какое-либо рекламное издание, находите подходящий вам вариант и звоните по указанному в объявлении телефону. Какой вопрос вы зададите первым?

Большинство клиентов сначала спрашивают о состоянии квартиры. Большинство агентов первым задают вопрос о схеме сделки. Раньше, на заре рынка недвижимости, часто интересовались, сделана ли уже приватизация или еще нет — это влияло на сроки прохождения сделки.

Вопрос о способе возникновения права собственности первым не задается никогда. За этим явно что-то стояло.

Я объяснила, что собственность возникла в результате купли-продажи. Про семью предыдущих владельцев, уехавшую в Израиль, рассказала тоже. Помолчав, дама сказала:

— Мы очень торопимся. У нас горит сделка. Покажите нам квартиру сегодня, через полчаса.

Я застыла. Только что пришли гости. Как их бросить одних? На другой чаше весов — первая квартира и первый просмотр. Покупатели торопятся. Если я не покажу им эту квартиру, другой агент покажет свою — и покупатель уйдет.

Колебалась я недолго. Друзья меня поняли — на то они и друзья. Пообещав вернуться через час, я села в машину и полетела.

Я верю в приметы. В черных кошек, разбитые зеркала и число 13 — не верю. У меня есть своя, проверенная и безотказная примета — свет на светофоре. Если я целенаправленно куда-то еду, и еду не напрасно, дорога сама ложится под колеса. В пробки я не попадаю даже в самый час пик, перед машиной появляются просветы в самом плотном потоке, все светофоры горят зеленым.

Бывает и совсем по-другому. Как я ни выбираю скорость, красный загорается прямо передо мной, как я ни ищу объездные пути, там, где никогда не бывает пробок, вдруг случается ДТП, и дорога оказывается перегороженной разбитыми автомобилями. В этом случае можно не сомневаться, что еду я зря. Встречу отменят в последний момент, или ни о чем не удастся договориться, или ситуация изменится сама собой так, что для меня эта встреча потеряет смысл, — в общем, как говорят гадалки, выпадают пустые хлопоты.

Ехать мне предстояло через полгорода, и перекрестков на моем пути было немало. Вопреки теории вероятности, все светофоры на моем пути были зелеными. Все до одного. Абсолютно все. Кроме последнего. Когда я была за сто метров до перекрестка, зеленый, издевательски мигнув, переключился на желтый и, почти сразу, — на красный. Сердце у меня упало. Все светофоры были зелеными? Были. Но последний-то красный!

Я ничего не понимала.

У дома меня ждала семья — дама с мужем, приятные интеллигентные люди лет шестидесяти, и их дочь. Походив по комнатам, посмотрев кухню и санузел, они сказали, что готовы купить эту квартиру. Вот они, зеленые светофоры!

Их первый вопрос по телефону не давал мне покоя. Дама рассказала мне следующую историю.

Они продают свою квартиру и покупают две маленьких — разъезжаются с дочкой. Агентство, с которым они заключили договор, нашло покупателя на их квартиру и стало подбирать им встречные покупки. Нашли первую квартиру. Они внесли за нее аванс, а потом решили проверить документы.

На этом вопросе надо остановиться подробнее. Если вы собираетесь в обозримом будущем совершать сделку с недвижимостью, внимательно прочитайте следующий абзац!

Агентство НЕ МОЖЕТ проверить чистоту предыдущих сделок по квартире!

Подробности нотариальных действий в сделках с недвижимостью (обстоятельства купли- продажи, дарения, наследства, ренты) мы узнать не можем — тайну нотариальных действий защищает Закон о нотариате, и ни один нотариус информацию ни агенту, ни агентству никогда не раскроет — эта священная корова неприкосновенна.

Узнать, кто был прописан в квартире, когда в ней жили предыдущие владельцы, мы не можем — эта информация в паспортных столах хранится под грифом «для служебного пользования».

Узнать, был ли гражданин в браке на момент покупки и/или продажи квартиры, мы тоже не можем — единой базы данных до сих пор не существует — он мог зарегистрировать брак за границей, в другом городе, в деревенском сельсовете. А имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлены документы. Для продажи в этом случае требуется согласие супруга, даже если брак уже давно расторгнут.

Любое агентство даст вам только гарантии подлинности документов, подготовленных в текущей сделке. Конечно, и из этих документов можно почерпнуть много важной информации. Как давно собственник владеет квартирой, были ли другие продажи, кто зарегистрирован по данному адресу и кто был снят с регистрации за время проживания этой семьи на данной жилплощади, наличие или отсутствие обременений — все это имеет значение для покупателя и может влиять на прохождение сделки. Но историю квартиры — что с ней происходило до того, как в нее въехала живущая в ней в настоящее время семья, — нет, мы проверить не можем.

Муж покупательницы, ныне пенсионер, был юристом. Всю жизнь он проработал в системе МВД и, благодаря оставшимся связям, историю квартиры проверить сумел. Продавец получил ее по наследству. Но оказалось, что при оформлении имущества был обойден наследник первой очереди. Что там происходило на