строительства может служить проектная документация или ведомость объемов работ, представленная заказчиком. Ранее отмечалось, что при выборочном капитальном ремонте нерасселенного жилого дома, как правило, заказчик (ТСЖ) составляет ведомость необходимых работ, на основании которой составляется сметная документация.
Методика (п. 3.16) подразделяет проектную документацию на локальную смету и локальный сметный расчет. Несмотря на то что эти два документа составляются по одной и той же форме, разница между ними существенная, пренебрежение этой разницей приводит в дальнейшем ко многим недоразумениям.
Локальная смета служит основой для цены в договоре подряда. В этом случае смета с момента ее утверждения заказчиком становится частью подрядного договора (п. 3 ст. 709 ГК РФ).
Локальный сметный расчет составляется в случаях, когда объемы работ окончательно не определены и подлежат уточнению на основе РД. Локальный сметный расчет используется обычно при двухстадийном проектировании на первой стадии (рабочем проекте) и уточняется при разработке РД. При капитальном ремонте многоквартирных домов локальный сметный расчет, как правило, не применяется.
В смете на капитальный ремонт жилых домов предусматривается резерв на непредвиденные работы и затраты в размере до 2 % (обычно именно 2 %) от общей стоимости работ (п. 4.96 Методики). Абсолютная величина этого резерва может быть значительной, что предопределяет повышенный интерес к его использованию как со стороны заказчика, так и со стороны подрядчика.
Методика (п. 4.96) определяет три направления использования резерва.
Первое из них – уточнение объемов работ по рабочим чертежам, разработанным после утверждения рабочего проекта. К локальной смете, разработанной на основании дефектной ведомости, т. е. в одну стадию, это направление отношения не имеет.
Второе направление – ошибки в смете, включая арифметические, выявленные после ее утверждения, – в комментариях не нуждается.
И наконец, уточнение проектных решений в процессе строительства. При капитальном ремонте жилых домов к этому направлению можно отнести, например, замену одного технологического процесса, предусмотренного сметой, другим, более дорогим, но улучающим надежность и качество работ.
В практической работе могут быть выявлены неучтенные дефектной ведомостью объемы работ, которые должны быть оплачены за счет резерва сметы, если заказчик сочтет необходимым их выполнение.
В связи со сказанным возникают два вопроса, требующие обоснованного практического решения.
Первый их них относится к определению объемов работ, которые должны оплачиваться за счет сметного резерва.
В соответствии со ст. 716 ГК РФ и п. 4.6 СНиП 12-01-2004 подрядчик должен выполнить входной контроль переданной ему для исполнения документации и передать заказчику выявленные в ней недостатки. При капитальном ремонте с использованием субсидий и проведением тендера на производство работ подрядчик заранее имеет возможность ознакомиться со сметой и объектом, на котором должен выполняется капитальный ремонт, убедиться в отсутствии ошибок в смете, проверить возможность реализации работ известными методами и при необходимости согласовать их с надзорными органами. Согласование подрядчиком сметы и подписание договора подряда подтверждают отсутствие у подрядчика претензий к сметной документации и ее соответствию объему планируемых работ.
Указный весьма важный вывод для взаимоотношений заказчика и подрядчика подтверждается ГК РФ.
В п. 3 ст. 743 указывается, что подрядчик, обнаруживший не учтенные сметной документацией работы и необходимость увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику, а п. 4 этой статьи подтверждает, что подрядчик, не выполнивший требования п. 3, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ.
В п. 5 ст. 709 еще раз подтверждается, что подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены, обязан выполнить работы по договору по указанной в нем цене.
В практике проведения капитального ремонта рассмотренная выше ситуация встречается довольно часто. В этом случае руководитель ТСЖ, являющийся заказчиком, может вполне обоснованно отказать подрядчику в оплате выполненных дополнительных работ, если тот своевременно не предупредил заказчика об их отсутствии в локальной смете и необходимости их производства.
Конечно, сказанное выше относится к значительным по трудоемкости и стоимости работам, выходящим за величину сметного резерва. Дополнительные работы, выявленные в процессе капитального ремонта по одному из указанных выше направлений использования сметного резерва, могут быть оплачены за счет этого резерва.
Второй вопрос заключается в определении порядка использования и оформления дополнительных работ и затрат за счет резерва, предусмотренного в локальной смете.
В соответствии с п. 4.96 Методики при расчетах за выполненные работы по договору с установленной твердой договорной ценой резерв средств на непредвиденные работы и затраты оплачивается без расшифровки в актах приемки выполненных работ. В соответствии с п. 4 ст. 709 ГК РФ при отсутствии в договоре подряда других указаний цена работы считается твердой.
При расчетах между заказчиком и подрядчиком за фактически выполненные работы, о чем должно быть указано в подрядном договоре, объемы фактически выполненных работ фиксируются в обосновывающих документах (п. 4.33 Методики), в том числе и выявленных в процессе капитального ремонта дополнительных работ, на которые составляется смета (п. 4.98 Методики). Основывающим документом для составления сметы на дополнительные работы является соответствующий акт за подписью подрядчика и заказчика, подтверждающий факт их выполнения.
Таким образом, можно сделать несколько кратких, но весьма важных выводов, которыми следует руководствоваться председателю правления ТСЖ как заказчику при проведении капитального ремонта.
1. На основании дефектной ведомости составляется локальная смета на проведение капитального ремонта.
2. Локальная смета служит основой для цены в договоре подряда.
3. Цена работы считается твердой договорной ценой, если в договоре отсутствуют другие указания.
4. Стоимость резерва сметы на дополнительные работы и затраты при расчетах по твердой договорной цене в актах приемки выполненных работ не расшифровывается и при отсутствии особых указаний включается в состав твердой договорной цены.
5. Согласованная подрядчиком и утвержденная заказчиком локальная смета, являясь неотъемлемой частью договора и основой определения цены работы, не может быть изменена и откорректирована.
6. При расчетах за фактически выполненные работы, о чем должно быть указано в договоре, резерв сметы используется для оплаты дополнительных работ на основании соответствующего акта и составленной по нему смете.
7. Согласование подрядчиком сметы и подписание подрядного договора свидетельствуют о его согласии с объемом работ, возможностью их реализации и договорной ценой, что исключает появление в дальнейшем каких-либо финансовых и других претензий с его стороны к заказчику.
Использование указанных выводов в практической работе руководства ТСЖ с подрядчиком при проведении капитального ремонта поможет этому руководству – как правило, в лице председателя правления – правильно сориентироваться в ситуации и грамотно с юридической точки зрения отстоять интересы ТСЖ.
В практике наблюдаются случаи, когда подрядчик, пользуясь недостаточной компетентностью работников ТСЖ, неоднократно пересматривал утвержденную смету, включал в нее без всяких актов предполагаемые дополнительные работы, исключал работы из основной части сметы. Такой пересмотр в процессе капитального ремонта утвержденной локальной сметы лишал заказчика возможности четкого контроля за объемами выполненных работ, позволяя подрядчику включать в состав сметы даже те работы, которые были упущены им при входном контроле сметной документации и выполнение которых не было согласовано с заказчиком (ТСЖ). Самое неприятное заключалось в том, что руководство ТСЖ принимало и утверждало такие сметы. Это приводило не только к тому, что заказчик лишался контроля за использованием сметного резерва, но и в отдельных случаях – к попытке подрядчика предъявить заказчику к оплате счета сверх сметного лимита.
В этой связи необходимо напомнить, что уточненная (откорректированная) локальная смета в рассматриваемом случае не может считаться легитимным документом. Существует утвержденная заказчиком и согласованная подрядчиком локальная смета, она является основной для определения цены работы по подрядному договору и неотъемлемой его частью, договор не изменился и не расторгался, т. е. отсутствуют какие-либо юридические основания для
