цена этого имущества. Между тем в некоторых случаях необходимо знать стоимость материально- производственных запасов, например когда предприятие намерено купить или продать имущество. Кроме того, нормативно-правовые акты предписывают в обязательном порядке проводить оценку имущества при создании и ликвидации организации, при заключении договоров залога и страхования, а также в ситуации, когда учредитель вносит те или иные материальные ценности в качестве своей доли в уставный капитал.
Рассмотрим различные методы определения стоимости и имущества организации, а также особенности договора, заключаемого между оценщиком и организацией-заказчиком.
Под имуществом организации понимается:
• совокупность хозяйственных средств, которые в соответствии с данными бухгалтерского баланса составляют имущество организации: основные средства и прочие внеоборотные активы, запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы;
• отдельные материальные объекты.
В Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») термин «имущество» употребляется во втором значении – как отдельные материальные объекты. На это указывает то, что имущество называется в законе лишь как один из предметов оценки. А вещи, вещные права и права требования, работы и услуги, информация, объекты интеллектуальной собственности указываются в качестве других предметов оценки отдельно.
Заключая договор на проведение оценки, организация должна прямо указать, что именно будет оцениваться. Недостаточно просто написать – «имущество». Ведь согласно Закону «Об оценочной деятельности» в этом случае оценке подвергнутся только материальные объекты организации, а вещные права и права требования, производственная информация, объекты интеллектуальной собственности могут остаться без внимания оценщиков.
Оценка проводится для того, чтобы установить стоимость имущества организации. Согласно ст. 7 Закона «Об оценочной деятельности» эта стоимость устанавливается в соответствии с рыночными ценами на такое и аналогичное имущество. Нередко нормативные акты предусматривают, что в результате оценки должна быть установлена действительная или разумная, эквивалентная или реальная стоимость. Но и в этих случаях согласно Закону «Об оценочной деятельности» должна быть установлена рыночная стоимость имущества.
Закон «Об оценочной деятельности» определил, что считать рыночной стоимостью: под этим определением понимается наиболее вероятная цена, по которой имущество может быть продано на открытом рынке в условиях конкуренции и без наличия чрезвычайных обстоятельств.
• имущество не ограничено в обороте, в силу чего реализуется на открытом рынке, и предложение о реализации делается в форме публичной оферты (в предложении изложены все существенные условия договора, и этот договор будет заключен с любым, кто отзовется на предложение);
• цена на имущество не устанавливается с помощью обязательных тарифов;
• если бы заключался договор о продаже имущества, то стороны сделки могли бы действовать разумно и в своих интересах, без какого-либо принуждения к установлению определенной цены и т. д.;
• стороны сделки получили всю необходимую информацию, прежде всего о предмете сделки;
• имущество, приобретаемое одной из сторон сделки, оплачивается деньгами.
Однако Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» по-другому определяет, что такое рыночная стоимость имущества. В п. 1 ст. 77 этого Закона говорится, что под такой стоимостью понимается цена, по которой собственник имущества был бы согласен его продать, не будучи обязанным это делать, а покупатель, имеющий полную информацию о ценах на такое имущество, был бы согласен приобрести его, хотя также не обязан это делать.
Определяя рыночную стоимость имущества, необходимо руководствоваться ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности», так как он имеет большую юридическую силу, нежели Закон «Об акционерных обществах», это объясняется тем, что Закон «Об оценочной деятельности» принят позже Закона «Об акционерных обществах» и является специальным для сферы оценочной деятельности.
Следует отметить, что в договоре или в нормативном акте, содержащем требование об обязательной оценке, может быть определен и другой вид стоимости имущества, например балансовая, ликвидационная, страховая, залоговая и т. п.
Балансовая стоимость имущества определяется для того, чтобы отразить это имущество в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности (ст. 11 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129- ФЗ «О бухгалтерском учете в Российской Федерации»).
Однако нужно учитывать, что в каждом отчетном периоде независимо от хозяйственной деятельности организации начисляется амортизация основных средств и нематериальных активов. Поэтому балансовая стоимость имущества постоянно уменьшается относительно первоначальной стоимости, по которой оно было поставлено на баланс организации.
Выше были упомянуты такие виды стоимости, как
Так, п. 3 ст. 63 ГК РФ устанавливает, что имущество ликвидируемой организации должно быть продано с публичных торгов. Но когда речь заходит о стоимости этого имущества, ГК РФ отсылает к законодательству об исполнении судебных решений. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» в п. 1 ст. 52 определяет, что имущество должника оценивается по рыночным ценам (за исключением случаев, когда заранее определено, что оценка производится по регулируемым ценам).
Существенные условия договора о залоге определяет ст. 339 ГК РФ. Эта статья устанавливает, что в договоре должен быть обязательно указан предмет залога и его оценка (стоимость). Но в чем выражается эта оценка, какой конкретный вид стоимости должен быть установлен, эта статья ГК РФ не определяет.
Как быть в случае, когда нормативно-правовой акт обязывает проводить оценку имущества, но не определяет, какой вид стоимости должен быть установлен в результате этой оценки? Статья 7 Закона «Об оценочной деятельности» прямо указывает на то, что в таких случаях стоимость имущества оценивается по рыночным ценам.
Стоимость имущества исчисляется в соответствии с определенными стандартами и методами. На это указывают ст. 11, 14, 20 Закона «Об оценочной деятельности».
Однако методы, используемые независимым оценщиком, отличаются от методов, которые применяются при оценке имущества самой организацией, судом или налоговым органом.
• затратные;
• рыночные;
• доходные.
Чтобы получить обоснованную и объективную стоимость имущества, необходимо рассчитать его рыночную стоимость с помощью каждого из указанных выше трех методов, а затем согласовать полученные результаты.
Рассмотреть подробно все три метода в рамках одной статьи не представляется возможным. Но чтобы продемонстрировать, как и на основании каких показателей может проводиться оценка имущества, подробно рассмотрим одну группу методов – затратные. Эти методы оценки показывают стоимость имущества с точки зрения затрат на его создание или на приобретение альтернативного объекта.
В группу затратных методов входят метод суммирования фактических затрат, метод расчета полной восстановительной стоимости, метод приведенных затрат, метод расчета стоимости замещения.
Метод суммирования фактических затрат обычно применяется при определении балансовой стоимости имущества. Этот метод достаточно прост, и, используя его, оценщик получает такую стоимость имущества, которая складывается из затрат на его приобретение или изготовление и доведение до состояния, в котором
