Жилищное право

помещения по новому назначению не требуется проведения его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.

В том случае, если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, указанный документ является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного заявителем, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в данном документе.

Завершение переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ в таком случае подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

Отказ в переводе помещений возможен в четырех случаях, исчерпывающим образом определенных в ст. 24 ЖК РФ:

1) непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Последнее основание для отказа – несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства – п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Ссылки на основания для отказа в переводе помещения в обязательном порядке должны быть отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суде в соответствии с главой 25 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) и главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ). Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Контрольные вопросы

1. При каких условиях допускается перевод жилых помещений в нежилые?

2. Укажите порядок и необходимые документы для перевода жилых помещений в нежилые.

3. В каких случаях не допускается перевод жилых помещений в нежилые?

4. Укажите условия и порядок перевода нежилых помещений в жилые.

5. Возможен ли перевод нежилого помещения в жилое, если существовавшие ранее запрещающие обстоятельства устранены?

6. Возможен ли по жилищному законодательству перевод в жилое помещение, например, бывшего офиса нотариальной конторы?

7. Кто имеет право на осуществление перевода?

8. В каких случаях возможен отказ в осуществлении перевода? Является ли отказ окончательным?

9. Допускается ли перевод из жилого помещения в нежилое, если данное помещение отнесено к социальному жилищному фонду?

10. Требуется ли признавать частное строение жилым для осуществления регистрации?

Тема 6. Перепланировка и переустройство жилого помещения

Основные понятия

Переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка – изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Все изменения, происходящие с жилым помещением и требующие внесения в технический паспорт жилого помещения, производятся только с разрешения наймодателя (если жилье предоставлено по договору социального найма – местной администрации, префектуры либо районной управы) или управляющей организации, а также БТИ. В противном случае собственник жилого помещения либо наниматель будет обязан восстановить прежнее состояние жилого помещения в срок, который определен судом.

Переустройство и перепланировка жилых помещений производятся, как правило, в целях улучшения потребительских качеств жилого помещения. Законодательных показаний к проведению перепланировки или переустройства нет, поскольку каждый пользователь жилого помещения самостоятельно решает вопрос о необходимости проведения данных действий. В целях устранения злоупотреблений со стороны пользователей жилых помещений, а также недопущения ситуаций, когда вследствие незаконных действий нарушаются технические требования к жилым помещениям и права соседей, что может повлечь за собой угрозу жизни или здоровью людей, данные действия необходимо согласовывать в установленном порядке.

Регулирование отношений, связанных с перепланировкой и переустройством жилых помещений, осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК РСФСР 1983 г. содержал всего одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила.

В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами, что порождало неясность в правовом регулировании и злоупотребление властью на местах. В настоящее время основные вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений, регулируются федеральным законом.

Важной новеллой является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений (ст. 25 ЖК РФ), а также перечень необходимых документов. В настоящее время определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 10 ст. 12 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ под переустройством жилого помещения понимаются установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно- технического, электрического или другого оборудования, а под перепланировкой – изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Любые иные действия не могут считаться переустройством и перепланировкой.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: замену ванны душевой кабиной, установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств, а также иные изменения, требующие внесения их в технический паспорт.

Перепланировка жилых помещений может включать: изменение и устройство дверных проемов, снос и установку стен (в том числе капитальных), закладку оконных проемов и т. д.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждается Правительством России, что должно исключить установление по этому поводу «местных» правил. Одновременно с указанным заявлением представляются документы, перечень которых приведен в ст. 26 ЖК РФ.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством России;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем