Жилищное право

9. Сохраняется ли право пользования жилым помещением за лицами, пользующимися таким помещением на основании завещательного отказа, при переходе права собственности на жилое помещение?

10. Каковы права бывших членов семьи собственника жилого помещения, в отношении которых он исполняет алиментные обязательства?

Тема 8. Общее имущество собственников многоквартирного дома

Основные понятия

Общее имущество собственников в многоквартирном доме – имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых): 1) помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование); 2) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

3) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства; 5) иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – орган управления многоквартирным домом.

Заочное голосование собственников в многоквартирном доме – передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме – право, принадлежащее только собственникам помещений в данном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве собственности принадлежат не только сами помещения (как жилые, так и нежилые), но и так называемое общее имущество в многоквартирном доме.

Соответствующие положения отсутствовали и в ЖК РСФСР, и в Основах жилищного законодательства, за исключением отдельных норм. С введением в действие ГК РФ были урегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме, введены правила об общем имуществе собственников квартир, предусмотрена возможность образования товариществ собственников жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом.

Законодательство не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом», поэтому для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом представляет собой вид жилого дома. Вследствие этого к многоквартирному дому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Отличительным признаком многоквартирного дома от индивидуального дома является то, что многоквартирный дом представляет собой комплекс недвижимого имущества, состоящий из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит: 1) из жилых помещений; 2) нежилых помещений; 3) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Последняя составляющая комплекса многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений и представляет собой общее имущество таких собственников.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не представляют собой объекты индивидуальной собственности.

Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с ЖК РФ и ГК РФ. В соответствии с ЖК РФ доля каждого собственника на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в данном доме. При этом под общей площадью жилого помещения в соответствии со ст. 15 ЖК РФ понимается сумма площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Несмотря на то, что ч. 1 ст. 37 ЖК РФ сформулирована в императивной форме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила. Например, ст. 245 ГК РФ допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Однако при определении размера долей в праве долевой собственности на общее имущество участники этой собственности не вправе игнорировать императивные нормы ГК РФ, которые не могут быть изменены соглашением участников. Так, например, в соответствии со ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Например, такое право принадлежит участнику долевой собственности, который произвел за свой счет ремонт крыши, лестничной клетки, подвала и т. п. Кроме того, общее собрание собственников помещений вправе установить иные правила определения размеров долей.

Особенность правового регулирования доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается в ее неотчуждаемости. Фактически доля в праве общей собственности соотносится с имуществом, находящимся в индивидуальной собственности как принадлежность и главная вещь. Вследствие этого доля в праве общей собственности всегда следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Поэтому если квартира в многоквартирном доме переходит к другому лицу, то к новому собственнику переходит не только право собственности на данную квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника. При этом нельзя приобрести долю в праве собственности на общее имущество, не приобретая помещения, принадлежащего собственнику этой доли, аналогично невозможен переход права собственности только на помещение в доме, без перехода соответствующей этому помещению доли в праве собственности на общее имущество. Поэтому в любых договорах, по которым право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме переходит к новому собственнику, необходимо предусмотреть, что одновременно с правом собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли. Однако даже если такой пункт не будет включен в договор, все равно при переходе права собственности на помещение произойдет переход права собственности на соответствующую часть общего имущества.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. В соответствии с ГК РФ недействительность части сделки не влечет за собой недействительности самой сделки.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

♦ осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на