содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
♦ осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
♦ обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Данный перечень не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.
Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем является гражданин Российской Федерации. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с любым из членов семьи.
В пределах своих правомочий наниматель вправе:
♦ вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
♦ сдавать жилое помещение в поднаем;
♦ разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
♦ осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
♦ требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
♦ использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
♦ обеспечивать сохранность жилого помещения;
♦ поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
♦ проводить текущий ремонт жилого помещения;
♦ своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
♦ информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированы как «открытые»; иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с ЖК РФ, иными законами и договором социального найма.
Договор социального найма заключается в простой письменной форме. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».
При несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и иные доказательства (счета оплаты коммунальных услуг, регистрация по данному адресу и т. д.).
Договор социального найма не подлежит изменению или расторжению в случаях смены собственника жилого помещения, а также при переходе права хозяйственного ведения или права оперативного управления на такое жилое помещение к другому субъекту.
Договор социального найма жилого помещения, как правило, носит
Особые требования предъявляет законодатель к предмету договора социального найма. В ст. 62 ЖК РФ установлено, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), благоустроенное применительно к данной местности. Критерии «благоустроенности» жилого помещения определены в ст. 89 ЖК РФ. Благоустроенным считается жилое помещение, равноценное по общей площади и количеству комнат ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и находящееся в черте соответствующего населенного пункта. Как и ранее, самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, а также помещения вспомогательного использования.
К членам семьи нанимателя по общему правилу относятся его дети, супруг и родители, если они проживают совместно с нанимателем (ст. 69 ЖК РФ). Дееспособные члены семьи нанимателя обязаны солидарно с ним отвечать по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях – и иные граждане также могут быть признаны членами семьи нанимателя в случае, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
В соответствии со ст. 70 ЖК РФ для вселения супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих, а для вселения других граждан – также согласие наймодателя. При этом на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие ни членов семьи нанимателя, ни наймодателя.
Все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре, поэтому если в период действия договора социального найма в жилое помещение вселено какое-либо лицо в качестве члена семьи нанимателя, то в договор должны быть внесены изменения, связанные с указанием нового члена семьи. Аналогичное правило действует и в случае уменьшения состава семьи нанимателя.
Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72–74 ЖК РФ. Такой обмен могут осуществить только наниматели жилых помещений. Обмен жилыми помещениями по договорам социального найма возможен лишь при наличии письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, включая временно отсутствующих. При наличии в составе семьи недееспособных или ограниченно дееспособных необходимо получить разрешение на обмен органов опеки и попечительства.
Договор обмена заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями – сторонами договора. Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается. Перечень оснований для отказа приводится в ст. 73 ЖК РФ:
♦ к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
♦ право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
♦ жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
♦ принято решение о сносе жилого помещения или его переоборудовании для использования в других целях;
♦ принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
♦ в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.
При обмене жилого помещения следует учитывать невозможность обмена, если при этом кто-либо из его участников может быть признан нуждающимся в жилом помещении, поскольку обмен допускается с соблюдением требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, а та, в свою очередь, допускает, что наймодатель вправе запретить такое вселение в жилое помещение, в результате которого общая площадь на каждого члена семьи станет менее учетной нормы. Отказ наймодателя в заключении договора обмена может быть обжалован в судебном порядке.
Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на поднаем ограничено согласием проживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя. Не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно. Еще одним условием заключения договора поднайма является то, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир – нормы предоставления. При этом если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, то в соответствии со ст. 76 ЖК РФ, помимо соблюдения названных общих условий, необходимо также согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих
