Жилищное право

совместно с ними в такой квартире членов их семей.

Срок договора поднайма определяется соглашением сторон. Если это не сделано, то такой договор считается заключенным на один год. Договор поднайма является возмездным. В случае передачи жилого помещения в поднаем ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.

Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий: а) взаимного согласия (то есть единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; б) предварительного уведомления наймодателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд.

Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Договор социального найма может быть изменен в случаях:

♦ изменения субъектного состава семьи (вселения новых членов семьи или прекращения пользования жилым помещением одним или несколькими членами семьи), которое влечет изменение платы за коммунальные услуги, а иногда и квартирной платы в результате образования (ликвидации) излишней жилой площади;

♦ изменения в субъектном составе на стороне нанимателя, не повлекшего изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (например, изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи);

♦ изменения в субъектном составе на стороне нанимателя, повлекшего изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (например, при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в одну семью);

♦ признания нанимателем другого члена семьи (при наличии согласия остальных членов семьи).

Договор социального найма прекращается по взаимному согласию сторон либо в случае его расторжения по инициативе какой-либо стороны.

В соответствии с ЖК РФ расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно только по инициативе нанимателя.

В зависимости от причины, повлекшей расторжение договора, различают.

1.  Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в четырех случаях, исчерпывающим образом установленных в ст. 85 ЖК РФ. К ним относятся случаи, когда:

• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

• жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

• жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания;

• в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

2.  Выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным.

Такая санкция предусмотрена только в одном случае: если наниматель или члены его семьи не оплачивают жилое помещение либо коммунальные услуги свыше шести месяцев.

Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии со ст. 84, 88, 90 ЖК РФ, может не отвечать указанным критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое другое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения – быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Площадь такого помещения определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

3.  Выселение без предоставления другого жилого помещения.

Такое выселение предусмотрено только за грубое нарушение жилищного законодательства:

• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

• систематическое нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

• использование жилого помещения не по назначению.

Еще одно основание для расторжения договора предусмотрено ст. 91 ЖК РФ для лиц, лишенных родительских прав в отношении своих несовершеннолетних детей, если их совместное проживание признано невозможным.

Контрольные вопросы

1. Что представляет собой договор социального найма? Каковы его существенные условия?

2. Назовите основные права и обязанности нанимателя по договору социального найма.

3. Назовите основные права и обязанности наймодателя по договору социального найма.

4. В чем заключается право на обмен нанимателя?

5. В чем заключается право на замену жилого помещения?

6. Что значит «освободившееся жилое помещение» в коммунальной квартире? Каков порядок предоставления данных помещений?

7. Дайте определение понятия «члены семьи нанимателя». Перечислите основные права и обязанности данной категории лиц.

8. Утрачивают ли право пользования жилым помещением бывшие члены семьи нанимателя?

9. Каковы последствия неуплаты за жилье и коммунальные услуги?

10. Расскажите о понятии, условиях и форме договора поднайма жилого помещения. Каковы права и обязанности поднанимателя и нанимателя жилого помещения по договору поднайма?

11. В каких случаях законодатель предусматривает изменение договора социального найма?

12. В каком случае договор социального найма прекращает свое действие?

13. Возможно ли расторжение договора социального найма без согласия нанимателя?

14. В каких случаях наймодатель имеет право на расторжение договора с нанимателем в судебном порядке?

15. Каким образом расторгается договор по инициативе нанимателя?

16. Каковы последствия расторжения договора социального найма?

Тема 11. Специализированный жилищный фонд

Основные понятия

Специализированный жилищный фонд – жилищный фонд, включающий в себя жилые помещения, предоставляемые гражданам в связи с их трудовой, учебной или служебной деятельностью либо социальным положением.

Договор найма специализированного жилого помещения – договор, по которому одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Виды специализированных жилых помещений:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения в домах маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения беженцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Юридическими основаниями предоставления всех видов специализированных жилых помещений являются решения собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти либо органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц (ст. 99 ЖК РФ). Принятие указанных решений и их надлежащее оформление по установленным правилам должны предшествовать заключению соответствующего договора, по которому предоставляется специализированное жилое помещение.

В договорах найма специализированных жилых помещений обязательно определяются предмет договора, права и обязанности сторон. В качестве примерных образцов указанных договоров можно использовать типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и