Жилищное право

типовых договоров найма специализированных жилых помещений». Данным постановлением утверждены:

♦ типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

♦ типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

♦ типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;

♦ типовой договор найма служебного жилого помещения;

♦ типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

По договорам найма соответствующих специализированных жилых помещений, как правило, предоставляются все виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Исключение из этого правила составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются бесплатно – по договорам безвозмездного пользования.

Для всех видов специализированных жилых помещений ст. 99 ЖК РФ предусмотрено, что они предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям не любым гражданам, а только тем из них, которые не обеспечены жилыми помещениями в данном населенном пункте.

Для всех видов договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде, а также для договора безвозмездного пользования предусмотрена простая письменная форма.

При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления – не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления – такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры.

Вне зависимости от вида специализированного жилого помещения договором установлено ограничение прав нанимателей по сравнению с кругом прав нанимателя по договору социального найма: наниматель не вправе произвести обмен или замену предоставленного ему специализированного жилого помещения (в том числе на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем.

Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно: а) по соглашению, то есть взаимному согласию наймодателя и нанимателя; б) по инициативе нанимателя; в) по инициативе наймодателя. В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке.

Прекращение указанного договора происходит в связи с разрушением (уничтожением) жилого помещения, являвшегося предметом договора, а также по иным основаниям. Например, такими иными основаниями могут быть: прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы – для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104 ЖК РФ); прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы – для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105 ЖК РФ); истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, – для прекращения указанного договора (ст. 106 ЖК РФ).

Порядок выселения из специализированных жилых помещений регулирует ст. 103 ЖК РФ. Нормы данной статьи имеют общее значение для всех случаев выселения из указанных помещений независимо от их вида.

Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений влечет возникновение у нанимателей и членов их семей юридической обязанности освободить занимаемые ими помещения в добровольном порядке.

Жилищное законодательство предусматривает возможность выселения граждан из специализированных жилых помещений: а) без предоставления другого жилого помещения; б) с предоставлением другого жилого помещения. Поэтому если бывшие наниматели отказываются добровольно освободить жилое помещение, предоставленное по договору найма, который расторгнут или прекращен по иным основаниям, то у наймодателя возникает правовое основание для обращения в суд с иском о выселении соответствующего гражданина и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Законодатель устанавливает круг лиц, выселение которых возможно только с обязательным предоставлением другого жилого помещения (ст. 103 ЖК РФ):

♦ члены семей военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

♦ пенсионеры по старости;

♦ члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

♦ инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Данным гражданам, выселяемым из специализированных жилых помещений, должно быть предоставлено другое жилое помещение, которое может и не быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Положение приведенной статьи следует применять с учетом ст. 13 Закона о введении в действие ЖК РФ: граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят в соответствии сп. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

При этом указанным категориям граждан в случае выселения предоставляется другое жилое помещение только в том случае, если они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Жилые помещения маневренного фонда могут использоваться исключительно в соответствии с целями, которые определены в ст. 95 ЖК РФ. Маневренный фонд не является самостоятельным видом жилищного фонда; жилые помещения в домах маневренного фонда относятся к специализированному жилищному фонду. Поэтому помимо специальных норм ЖК РФ, определяющих назначение жилых помещений в домах маневренного фонда, к данному виду жилых помещений применяются также общие правила, относящиеся ко всем объектам специализированного жилищного фонда (ст. 92, 99-103 ЖК РФ).

Такие помещения предназначены для временного проживания:

♦ граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма; до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, которым жилое помещение в маневренном фонде предоставляется для временного проживания в связи с капитальным ремонтом дома, в котором они проживали по договору социального найма);

♦ граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными; до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, утратившими таким образом жилые помещения, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными);

♦ граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате