Необходимо вновь осознать, что регулирование финансовых рынков необходимо. А в случаях, когда механизмы регулирования не будут срабатывать из-за всевозможных обратных связей между финансовыми рынками и реальной экономикой, потребна взвешенная и аккуратная политика финансового страхования. Возврат к защите потребителя финансовых продуктов должен стать одним из главнейших экономических приоритетов.
В чрезвычайных обстоятельствах, когда начнется спад, подстраховкой может служить денежно- кредитная и бюджетная политика. Но следует помнить, что возможности такой политики не безграничны. Настало время перестроить финансовое регулирование рынков с учетом иррационального начала. Следует заставить рынки работать эффективнее, снижая шанс катастрофы и, следовательно, необходимость в спасательных мерах.
ГЛАВА ДВЕНАДЦАТАЯ
Почему рынки недвижимости подвержены цикличности?
Рынки недвижимости почти столь же переменчивы, как фондовые рынки.
На рынках земель сельскохозяйственного назначения, коммерческой недвижимости, жилых домов и кондоминиумов неоднократно возникали колоссальные пузыри — словно печальный опыт прошлого ничему людей не учит. В этой главе[283] мы покажем, что такого рода события — в особенности грандиозный пузырь на рынке жилья в начале XXI века — вызваны проявлениями того же иррационального начала, которое отражается и на других отраслях экономики. Его уже известные нам разновидности — доверие, злоупотребления, денежная иллюзия и истории — играют ключевую роль и на рынках недвижимости.
По какой-то причине в конце 1990-х и в начале 2000-х представление о том, что дома и квартиры — великолепный объект вложения средств, овладело умами населения США и многих других стран. Цены взлетели, воцарился всеобщий ажиотаж по поводу инвестиций в этот рынок. Иррациональное начало в действии можно было наблюдать повсеместно.
Это был величайший взлет цен на жилую недвижимость в истории США. Начавшись в конце 1990-х, он завершился в 2006 г., и за это время цены почти удвоились[284]. Этот феноменальный бум способствовал росту мировой экономики и фондовых рынков, но привел к величайшему с 1930-х кризису недвижимости, получившему название «кризиса высокорисковых ипотечных кредитов», а также к глобальной финансовой рецессии, все последствия которой нам еще предстоит осмыслить.
Какими соображениями руководствовались их участники? Начнем поиск ответов на эти вопросы с книги «Как второй дом может стать вашей лучшей инвестицией», написанной радиоведущим Томом Келли и бывшим главным экономистом Национальной ассоциации риелторов Джоном Тучилло, вышедшей в 2004 г., когда цены на дома росли самыми высокими темпами. «Взгляните на этот вопрос так: если дом кажется вам привлекательным для жилья, то он покажется таковым кому-то еще, кто готов будет вам заплатить за это удовольствие. Владение недвижимостью, особенно такой, которая доставляет радость лично вам, — во время отпуска или на пенсии — это самая прибыльная инвестиция, доступная среднему американцу»[285]. Помимо доводов, приведенных в этом предложении, в книге на удивление мало аргументов в пользу того, что недвижимость — лучшая инвестиция.
Келли и Тучилло отмечают, что инвестиции в недвижимость, как правило, совершаются с привлечением кредита. Но это никак не аргумент в пользу высокой прибыльности; инвестирование с использованием одолженного капитала может оказаться катастрофически убыточным, если цены пойдут на спад, — в чем домовладельцы и убедились в нынешний финансовый кризис. О возможности общенационального падения цен на дома в книге даже не упоминается. Такой ход мысли, разумеется, свойствен периодам, когда на рынке формируется пузырь. Каких-либо рациональных соображений по поводу перспектив таких инвестиций в книге тоже нет.
Зато в ней полно историй. Например, о Кене и Недде Гамильтон, которые всю жизнь прожили в Пенсильвании и мечтали о доме во Флориде. Когда повзрослевший сын Фред предложил им стать соинвестром, они, переночевав для пробы в нескольких домах возле Неаполя (штат Флорида), наконец приобрели жилище своей мечты. Читателю остается лишь выбрать ту историю, которая ему больше всего по душе, и следовать ей.
В общем, понятно, что авторы не удосужились объяснить, почему жилые дома — лучший вид инвестиций. Но почему так считали сами инвесторы?
По всей видимости, у нас у всех выработалось интуитивное представление о том, что цены на дома будут только расти. Люди настолько уверены в этом, что не хотят слушать экономистов, утверждающих обратное. Но вразумительно объяснить свою позицию никто не в состоянии: обычно принято говорить, что земли больше не становится, цены на недвижимость росли всегда, а демографический и экономический рост неизбежно подталкивают цены вверх. Эти аргументы в высшей степени несостоятельны.
Но кого это волнует?
Люди не всегда думают так, особенно если цены на недвижимость в течение нескольких лет или десятилетий не меняются. Но, когда цены быстро растут, история про прямую связь между ценами на недвижимость, ростом населения и экономики обречена на популярность.
Все эти привлекательные аргументы сопровождают истории про бумы, поддерживая эти самые бумы. Заразность довода о постоянно растущих ценах на недвижимость увеличивается за счет интуитивной убежденности в его верности.
Эксперименты показали, что интуиция может искажать восприятие даже самых элементарных физических явлений. В 1980 г. психолог Майкл Мак-Клоски с коллегами показали группе старшекурсников тонкую кривую металлическую трубу и спросили, по какой траектории полетит металлический шар, выпущенный из этой трубы с большой скоростью. Почти половина (49%) студентов, не изучавших физику, сказали, что шар продолжит кривую, описываемую трубой. Такому же заблуждению были подвержены и 19% тех, кто прослушал курс физики[286].
Казалось бы, такой элементарный принцип физики, как склонность объектов двигаться по прямой, должен был быть усвоен из повседневного опыта. Почему же тогда многие допустили эту ошибку? Более того, студенты пытались объяснить свои заблуждения в рамках логики теории импетуса, сформулированной в XIV веке ученым Жаном Буриданом[287]. Возможно, на них, как и на средневекового ученого, повлиял опыт из реальной жизни, но какой именно, Мак-Клоски и коллеги так и не могли выяснить.
Похоже, люди так же странно и необъяснимо прогнозируют цены на недвижимость. Соблазнительно думать, что цены всегда будут расти и что вложения в недвижимость — лучший вид инвестиций. Однако такая точка зрения не всегда считается верной.
В периоды, когда рынок недвижимости не переживает бум, подобные утверждения встречаются крайне редко. Анализируя архивы, мы обнаружили газетную статью 1887 г. (когда в некоторых городах, в том числе и в Нью-Йорке, наблюдался взрывной рост стоимости недвижимости), в которой эта мысль выдвигалась в качестве аргумента против нарастающей волны скептицизма: «С ростом населения растет спрос на землю. Так как землю в какой-либо местности растянуть нельзя, остаются лишь два способа удовлетворения этого спроса. Один — строить ввысь, второй — повысить цену на землю... Поскольку всем совершенно очевидно, что земля всегда будет в цене, эта форма капиталовложения всегда будет выгодна и популярна»[288].
В 1952 г., после второго по масштабу скачка цен на дома в американской истории, вызванного «бэби- бумом» сразу после Второй мировой войны, мы встречаем такой аргумент: «Другие понимают, что мало найдется инвестиций, столь стабильных и надежных, как дом или иная недвижимость. Хотя в годы депрессии цены на землю и жилье падали, постоянный рост населения всегда способствовал долгосрочной повышательной тенденции»[289]. Все это подтверждает, что такая идея всегда вновь возникает во время бума. Но в другое время подобные утверждения редки.
