Овцы в волчьих шкурах: в защиту порицаемых

Если арендодатели повысят плату в отсутствие дефицита жилья, то им будет непросто найти квартирантов. И старых и новых жильцов будет манить более низкая арендная плата в других местах. Даже если лендлорды сговорятся и поднимут плату все вместе, они не смогут ее сохранять на высоком уровне, если не будет дефицита. Такой попытке будут противодействовать новые предприниматели, не участвующие в картельном соглашении, которые начнут удовлетворять спрос на более дешевое жилье. Они будут покупать существующие дома и строить новые. Жильцы, конечно, начнут переезжать в дома, не принадлежащие картелю. Те, кто останутся в дорогих зданиях, будут использовать меньшие площади, съезжаясь по двое или перемещаясь в более маленькие квартиры.

Участникам картеля будет трудно поддержать запол- няемость своих домов. Картель неизбежно распадется, поскольку владельцы домов будут искать и удерживать жильцов единственным возможным способом — снижением арендной платы. Поэтому неверно утверждать, что лендлорды устанавливают цену по своему усмотрению. Как и все остальные, они взимают столько, сколько позволяет рынок.

Понятие «завышенной цены», по сути, не имеет смысла с точки зрения закона. «Завышение цены» может означать только одно — взимать больше, чем покупатель хотел бы заплатить. Но ведь всем нам очень бы хотелось не платить ничего за свое проживание (или платить минус бесконечность, — это означало бы, что арендодатель платит жильцу бесконечное количество денег за то, что тот живет в его здании). Поэтому можно утверждать, что завышенную цену взимает любой арендодатель, требующий хоть какой-нибудь платы. О любом, кто продает что-то за цену выше нуля, можно сказать, что он назначает завышенную цену, потому что нам всем хочется платить ноль (или минус бесконечность) за то, что мы покупаем.

Итак, отбрасываем как ложное утверждение о том, что трущобный лендлорд завышает цену. Но как быть с мусором, крысами, отваливающейся штукатуркой и т.д.? Отвечает ли арендодатель за эти условия? Крайне модно было бы ответить «да», но так не пойдет. Проблема трущобного жилья — это вообще не проблема трущоб и не проблема жилья. Это проблема бедности:, ответственным за которую лендлорда считать нельзя. А если это не результат бедности, это вообще не социальная проблема.

Дома в трущобах со всеми их ужасами — это не проблема, когда живут в них люди, которые могут себе позволить жилье более высокого качества, но предпочитают жизнь в трущобах из- за денег, которые могут на этом сэкономить. Такие предпочтения могут не пользоваться особой популярностью, но свободный выбор людей, который касается только их самих, нельзя классифицировать как социальную проблему. Если бы это было возможно, мы все могли бы опасаться, что наши самые взвешенные решения, самые лелеемые вкусы и Желания будут охарактеризованы как «социальные проблемы» людьми, вкусы которых отличаются от наших.

Жилье в трущобах становится проблемой, когда люди живут там по необходимости, — не желая там оставаться, но не имея возможности позволить себе что-то лучшее. Эта ситуация, безусловно, печальна, но здесь нет вины лендлорда. Наоборот, он предоставляет необходимую услугу исходя из бедности жильцов.

В подтверждение этого рассмотрим закон, запрещающий существование трущоб, а значит и трущобных лендлордов, но никаким иным образом не учитывающий интересы жителей трущоб (предоставление достойного жилья бедным или адекватных доходов на его покупку либо аренду). Аргумент состоит в том, что если трущобный лендлорд действительно вредит жителям трущоб, то его исчезновение, при неизменных прочих условиях, должно повысить чистое благосостояние таких жильцов.

Однако закон не позволит этого добиться. Он нанесет огромный вред не только трущобным лендлордам, но и жильцам, и им даже в большей степени. Если лендлорды потеряют доходы из этого источника (возможно, далеко не единственного), то квартиранты потеряют жилье. Их принудят к тому, чтобы арендовать более дорогое жилье за счет сокращения суммы денег, предназначенных на продукты питания, лекарства и прочие товары первой необходимости.

Так что проблема не в трущобном лендлорде, а в бедности. Лендлорда можно было бы обвинить во всех ужасах трущоб, если бы он был причиной бедности.

Почему же тогда его одного подвергают поношениям, когда он не больше других торговцев повинен в обмане? В конце концов, никто не оскорбляет тех, кто продает подержанную одежду бродягам с Бауэри- стрит, хотя у них плохой товар, высокие цены, а покупатели бедны и беспомощны. Не будем обвинять во всем торговцев. Виноваты бедность и нужда бродяг с Бауэри.

Точно так же люди не обвиняют владельцев «автомобильных кладбищ» в плохом качестве товара или страшной нужде их клиентов. Владельцев булочных со вчерашним хлебом никто не винит в том, что хлеб у них черствый. Все понимают, что если бы не автомобильные свалки и подобные булочные, то бедняки жили бы еще хуже.

Очевидно, есть взаимосвязь между объемом государственного вмешательства в некую экономическую сферу и количеством оскорблений и ругательств, сыплющихся на предпринимателей, обслуживающих эту сферу. Законов, которые вмешивались бы в деятельность булочных вчерашнего хлеба или автосвалок, было немного, но в жилищной сфере — наоборот. Таким образом, необходимо указать на связь между государственным вмешательством в жилищный рынок и ужасной репутацией трущобного лендлорда в глазах общества.

Навязывание «домов-кадиллаков» может лишь навредить жителям «домов- фольксвагенов».

Невозможно отрицать наличие сильного и разнообразного вмешательства государства в рынок жилья. Точечная застройка, государственное жилье и городские проекты реконструкции, правила зонирования и строительные кодексы — вот лишь отдельные примеры. В каждом из них создано больше проблем, чем решено. Выло уничтожено больше жилья, чем построено, расовая напряженность усугубилась, а жизнедеятельность местных сообществ была нарушена.

Похоже, что в каждом случае за последствия бюрократической волокиты и путаницы отвечает лендлорд. Он несет вину за перенаселенность, вызванную городской программой реконструкции. Его обвиняют в том, что состояние его домов не соответствует стандартам, установленным в нереалистичных строительных кодексах. Если бы они соблюдались, то это радикально ухудшило бы положение жителя трущоб. (Навязывание «домов-кадиллаков» может лишь навредить жителям «домов- фольксвагенов». Оно ставит жилье за пределы финансовых возможностей бедняков.)

Вероятно, наиболее критичной связкой между государством и дурной репутацией трущобного лендлорда является закон о контроле над арендной платой. Этот закон меняет обычные стимулы, ориентированные на прибыль и заставляющие предпринимателя обслуживать своих клиентов, на стимулы, которые делают его прямым врагом квартиросъемщиков.

В обычной ситуации лендлорд (или любой другой бизнесмен) получает доход, обслуживая потребности жильцов. Если он не может этого сделать, то жильцы будут постепенно съезжать. Пустующие квартиры, конечно, означают потерянный доход. Реклама, квартирные маклеры, ремонт, покраска и другие вещи, связанные с пересдачей квартиры, означают дополнительные расходы. Кроме того, лендлорд, который не в состоянии удовлетворить нужды жильцов, может быть вынужден снизить арендную плату. Как и в другом бизнесе, клиент всегда прав, и торговец игнорирует это утверждение только на свой страх и риск.При установлении контроля над арендной платой система стимулов переворачивается. В ней лендлорд получает наибольшую отдачу, обслуживая своих жильцов не хорошо, а плохо, симулируя, отказываясь делать ремонт и оскорбляя их. Если арендные ставки законодательно удерживаются на уровне ниже рыночного, то наибольший доход лендлорд получит, не обслуживая жильцов, а избавляясь от них, поскольку тогда он может заменить их жильцами, которые платят больше и не подпадают под действие закона.

Если в условиях контроля над арендной платой система стимулов переворачивается, то вход в отрасль лендлордов определяется процессом самоотбора. Если существует финансовый стимул обслуживать клиентов, то будет привлекаться один тип лендлордов. Если существует финансовый стимул притеснять клиентов, то будет привлекаться совсем другой тип лендлордов. Другими словами, репутация лендлорда как хитрого и алчного вполне может быть оправданна, но к тому, чтобы такие люди становились лендлордами, их в первую очередь подталкивает программа контроля над арендной платой.