Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

соблюдению действующих правовых норм, регулирующих различные аспекты отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями. Эти нормы установлены Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР утвержденные постановлением СМ РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415. Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном жилом доме, то собственник квартиры должен соблюдать также правила пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме.

3. Бремя по поводу содержания жилья лежит на собственнике. Это означает, что собственник должен заботиться о состоянии, сохранности принадлежащего ему жилого помещения, вкладывать средства в жилое помещение, нести расходы по его содержанию и ремонту. Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном доме, то бремя собственника включает в себя содержание общего имущества в той части по сумме затрат, которая соответствует доле каждого собственника в праве общей долевой собственности сособственников на это общее имущество. Если собственнику принадлежит комната в коммунальной квартире, его бремя включает обязанности по содержанию общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире.

4. Собственник не должен допускать бесхозяйственного содержания принадлежащего ему жилого помещения. Бесхозяйственное содержание жилого помещения является основанием прекращения права собственности на жилое помещение.

Осуществление контроля за содержанием жилых помещений – это обязанность государственных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления. При выявлении нарушений эти органы вправе предупредить собственника и назначить ему соразмерный срок, например, для ремонта жилого помещения, а если и после предупреждения собственник не устраняет нарушения, компетентный орган вправе обратиться в суд с иском о признании лица утратившим право собственности на жилое помещение. Согласно ч. 2 ст. 293 ГК РФ, суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Но если, например, бесхозяйственное содержание жилого помещения приводит к нарушению соответствующих конкретных требований, например, санитарно-эпидемиологических норм, правил противопожарной безопасности и т. п., к собственнику могут быть применены санкции за административные правонарушения. Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения причиняет вред другим лицам – соседям, иным третьим лицам, собственник несет перед ними гражданско-правовую ответственность за причиненный им вред.

Возможно такое, что собственник жилого помещения вправе возложить обязанности по его содержанию на лиц, которым он передает жилое помещение во временное владение или пользование. Распределение обязанностей по содержанию жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме целесообразно предусматривать в договорах найма или, соответственно, аренды жилых помещений. Но и в тех случаях, когда в соответствии с договором обязанности по содержанию жилого помещения возложены на нанимателя (арендатора), собственник остается ответственным за состояние жилого помещения и именно ему должны быть предъявлены санкции за несохранность или ненадлежащее (бесхозяйственное) состояние жилого помещения.

И, несомненно то, что только собственник жилого помещения сам по своему усмотрению определяет судьбу жилого помещения и порядок его использования. Он вправе использовать принадлежащее ему жилое помещение в целях систематического извлечения прибыли путем сдачи помещения внаем другим гражданам или в аренду юридическим лицам. С доходов, получаемых от сдачи жилого помещения внаем или в аренду, собственник жилого помещения обязан уплачивать налоги, предусмотренные НК РФ.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

3. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2-4 настоящей статьи.

7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

1. Комментируемая статья регламентирует отношения возникшие между гражданином, являющимся собственником жилого помещения, и другими гражданами, которые наряду с гражданином- собственником проживают в принадлежащем последнему жилом помещении. Эти отношения зависят, прежде всего, от оснований возникновения у граждан-несобственников права пользования жилым помещением гражданина-собственника, другими словами – права проживания в этом жилом помещении. На этом основании можно выделить две группы граждан относительно гражданина – собственника жилого помещения.

В первую группу входят члены семьи собственника, к которым относятся, во-первых, самые близкие родственники собственника: супруг, дети и родители. Поскольку понятия «семья» и «член семьи» употребляются в ЖК РФ применительно к жилищным правоотношениям, постольку необходимым признаком семьи в данном контексте является проживание ее членов в жилом помещении, принадлежащем собственнику, совместно с ним. Во-вторых, к членам семьи собственника жилого помещения могут быть отнесены