Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1—3, 5—9 настоящей статьи.

1. Прежде всего следует сказать, что изъятие земельных участков, на которых расположены жилые дома как индивидуальные, так и многоквартирные, для государственных или муниципальных нужд должно является исключительным случаем, допускаемым при особых вынужденных обстоятельствах, когда без использования данного земельного участка невозможно решить какие-либо признанные открыто публичные задачи: строительство транспортных путей, магистральных трубопроводов, линий электропередачи и т. д. По мере подъема экономики происходит развитие хозяйственно- производственной инфраструктуры, поэтому случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд неизбежны, даже несмотря на ущемление частных интересов собственников земельных участков и жилых помещений.

2. Главное – это порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника, принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством.

Это решение обязательно должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Необходимое условие такое, что собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации, а выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее – дня получения собственником уведомления.

Но может быть произведен и ранее указанного срока – одного года, – но только с согласия собственника. А собственнику может оказаться более выгодным осуществить сделку раньше, с учетом той конкретной ситуации, в которой он находится.

4. Правовой формой выкупа является договор, то есть двухсторонняя или многосторонняя сделка. Решение о принудительном изъятии жилого помещения является основанием для заключения договора о выкупе жилого помещения. Одной стороной договора – продавцом – является собственник изымаемого жилого помещения, но если жилое помещение принадлежит государству или муниципальному образованию, то необходимость в заключении договора отсутствует, так как все вопросы, связанные с отводом земельного участка для других целей и определением судьбы жилых помещений, решаются в рамках административных правоотношений между соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления.

Второй стороной договора о выкупе жилого помещения является: Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. Именно государство, государственное и муниципальное образование согласно ст. 124 и 125 ГК РФ являются участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством, а государственные органы и органы местного самоуправления своими действиями приобретают и осуществляют права и обязанности от имени соответственно государства, государственного или муниципального образования. Обязательства по договору перед собственником жилого помещения возникают не у органа исполнительной власти, а у Российской Федерации, субъекта РФ или, соответственно, муниципального образования.

5. Договор о выкупе жилого помещения является разновидностью договора купли-продажи, так как он направлен на передачу жилого помещения одним лицом в собственность другого лица. Стороны должны согласовать не только договорную цену, но и другие условия, подлежащие согласованию в связи с изъятием жилого помещения: срок освобождения жилого помещения собственником, порядок передачи жилого помещения, порядок и сроки выплаты выкупной цены. Государство, государственные и муниципальные образования в лице соответствующих органов могут принять на себя дополнительные обязательства по отношению к собственнику.

6. Также один из наиболее важных вопросов решаемых при изъятии жилого помещения является размер денежной компенсации, полагающейся собственнику за изымаемое жилое помещение. Денежная компенсация или выкупная цена жилого помещения призвана обеспечить восстановление имущественного положения собственника изымаемого жилого помещения в полном объеме.

7. Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику изъятием принадлежащего ему жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения определяется соглашением между собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. При достижении соглашения стороны должны ориентироваться на рыночную цену изымаемого жилого помещения. Учетно-техническая цена жилого помещения, которая фиксируется в системе учета органами технической инвентаризации объектов недвижимости и служит базой для расчета суммы налога на имущество граждан и налога на имущество юридических лиц, должна рассматриваться как минимальный уровень цены жилого помещения, ниже которого цена изымаемого жилого помещения устанавливаться в договоре о выкупе не может.

8. Правильным решением будет обратиться к независимому эксперту – профессиональному оценщику, который в своей деятельности руководствуется требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ч. 2 ст. 3 указанного Закона «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».