предусмотренном жилищным законодательством. Договор социального найма жилого помещения заключается
1) собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо. Это означает, что государственное или муниципальное предприятие, равно как и учреждение, которые могут выступать в качестве балансодержателей жилищного фонда, лишены права заключать договоры социального найма без надлежащего согласования с соответствующим органом власти по управлению государственным или муниципальным имуществом;
2) гражданин.
2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
Договор социального найма жилого помещения является бессрочным договором.
3. Следует отметить, что не является основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения, изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма.
Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
1. Понятие договора социального найма содержится в комментарии ст. 60 ЖК РФ.
2. Правомочие пользования подразумевает юридически обеспеченную возможность извлечения и присвоения полезных свойств имущества, каковым в данном случае является жилое помещение. Наниматель по договору социального найма обладая правом пользования жилым помещением, также обладает правом владения этим помещением.
Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии:
– ЖК РФ;
– договором социального найма данного жилого помещения.
Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
1. Предметом договора социального найма жилого помещения согласно комментируемой статьи являются:
– жилой дом;
– квартира;
– часть жилого дома;
– часть квартиры.
Жилое помещение должно быть пригодным для проживания.
Жилые дома независимо от группы их капитальности и жилые помещения относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований.
К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:
– каменные дома с физическим износом свыше 70%;
– деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.
Также непригодными для проживания являются жилые дома:
а) расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке СНиП II-60-75;
б) расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях ежегодно затапливаемых паводковыми водами;
в) жилые дома, получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т. п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;
г) бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы – 10—20 лет.
Эти нормативы указаны в Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания (утв. приказом Минжилкомхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529)
2.
– неизолированное жилое помещение (смежная комната, т. е. комната, связанная с другой комнатой общим входом);
– помещения вспомогательного использования;
– общее имущество в многоквартирном доме – это помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке).
Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
1. Комментируемая статья устанавливает обязанность заключить договор социального найма жилого помещения в письменной форме.
Основанием для заключения такого договора служит решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Такое решение выносит орган местного самоупраления.
Правовые последствия несоблюдения письменной формы договора социального найма жилого помещения заключаются в том, что стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания в
