Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Наниматель вправе осуществить обмен с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи.

В результате обмена жилыми помещениями происходит прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение новых жилищных правоотношений: один договор социального найма прекращает свое действие и заключается другой договор социального найма по поводу другого объекта (жилого помещения).

2. В комментируемой статье не оговаривается какую форму должен принимать письменный документ, в котором члены семьи нанимателя выражают свое согласие на обмен жилыми помещениями: должно ли это быть заявление, либо таковое согласование может быть выражено в виде согласующей подписи на договоре обмена жилых помещений. Очевидно, что практика столкнется с необходимостью выработки критериев в отношении требований к письменному документу, в котором члены семьи нанимателя должны будут выражать согласие на обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма.

Принцип равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи отражается, в том, что проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Реализация этого права достигается возможностью предъявления как нанимателем, так и любым совместно проживающим с нанимателем членом его семьи искового требования о принудительном обмене жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма. Рассматривая иск, суд должен основывать свое решение на доводах и законных интересах всех лиц, проживающих в жилом помещении.

При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

3. Отчуждение жилого помещения (обмен жилыми помещениями), в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Для этого необходимо представить заявление обоих родителей в органы опеки и попечительства.

4. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления

Отказ органа опеки и попечительства в даче согласия на обмен жилого помещения также может быть обжалован заинтересованным лицом в судебном порядке.

5. При обмене жилыми помещениями отсутствуют ограничения на обмен жилыми помещениями по территориальному принципу или количеству обменивающихся сторон. Такой обмен может быть осуществлен в отношении жилых помещений, расположенных в различных населенных пунктах. В обмене могут участвовать неограниченное количество лиц, занимающих помещения на основании договора социального найма жилых помещений.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма (договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ) не допускается в случае, если к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения.

Иск – процессуальное средство защиты нарушенного оспариваемого субъективного права или охраняемого законом интереса, присущее исковой форме защиты права.

Наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в судебном порядке:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению

Запрет на обмен действует до тех пор, пока спор не будет разрешен, т. е. до момента вступления в законную силу судебного решения, которым разрешается спор по поводу обмениваемого нежилого помещения.

5) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке возникает, когда действия участников жилищных отношений либо их необоснованное бездействие (уклонение от исполнения обязанностей) могут нарушить чьи-то права и интересы;

6) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания.