Отметим, что после завершения срока договора аренды арендатор вправе продолжать начислять амортизацию по неотделимым улучшениям в следующих случаях:
– если договор аренды пролонгируется на тот же срок;
– если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя;
– если договор аренды перерегистрируется на другое лицо в связи со сменой собственника арендованного имущества (Письмо Минфина Российской Федерации от 20 октября 2009 года № 03-03- 06/1/677, от 10 октября 2008 года № 03-03-06/1/574).
Прерывание договора аренды у арендатора, в том числе при уничтожении имущества
В настоящее время в деятельности хозяйствующих субъектов договор аренды имущества является одним из самых распространенных видов договоров. При этом на практике встречаются случаи и его расторжения. Потребовать досрочного расторжения договора аренды может как арендодатель, так и арендатор.
Из настоящей статьи читатели узнают, какие условия с точки зрения гражданского законодательства являются достаточными для расторжения договора аренды, а также на что следует обратить внимание арендатору при отражении данной операции в своем учете.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора определены статьей 620 ГК РФ. Так, арендатор может потребовать расторжения договора аренды, обратившись в суд, если:
– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 2 статьи 611 ГК РФ). К примеру, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды (пункт 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66));
– арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства значительно затрудняют пользование полученным в аренду имуществом (пункт 2 статьи 611 ГК РФ);
– арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (пункт 3 статьи 611 ГК РФ, Постановления ФАС Московского округа 10 апреля 2006 года по делу №КГ-А40/1913-06, Северо-Западного округа от 2 июня 2006 года по делу №А56-10229/2005 и другие);
– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора аренды (пункт 1 статьи 611 ГК РФ);
– арендодатель не сообщил при заключении договора арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (статья 613 ГК РФ);
– арендодателем были нарушены обязанности по производству капитального ремонта (пункт 1 статьи 616 ГК РФ, пункт 1 статьи 612 ГК РФ, статья 620 ГК РФ);
– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования (статья 620 ГК РФ).
По общему правилу досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. При этом субарендатор вправе заключить договор аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Ничтожность договора аренды влечет за собой признание ничтожным и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (пункт 2 статьи 618 ГК РФ).
Отметим, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.
Так, договор аренды можно расторгнуть, если кардинально поменяются обстоятельства, при которых он был заключен. Закон называет такое изменение обстоятельств существенным (статья 451 ГК РФ). В этом случае дальнейшее выполнение договора становится нецелесообразным.
Конкретные явления, события, факты, изменение которых суд может признать существенным, в ГК РФ не установлены. Однако в пункте 2 статьи 451 ГК РФ указаны их признаки:
– в момент заключения договора стороны считали, что такие обстоятельства не возникнут;
– стороны не смогли преодолеть эти обстоятельства, хотя приложили к этому все усилия;
– продолжение договора на прежних условиях приведет к тому, что сторона не сможет получить то, на что рассчитывала при заключении договора;
– из договора или из практики не вытекает, что риск изменения обстоятельств (имущественных потерь) несет сторона, обратившаяся в суд.
Расторгая договор по данному основанию, суд должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ). Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки (статья 393 ГК РФ).
В случае когда арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель может потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если плата не покрывает причиненных убытков – потребовать их возмещения.
Возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения арендованного имущества. Возврат имущества оформляется актом приемки-передачи.
Как было сказано выше, арендатор обязан содержать арендованное имущество в целости и сохранности, так как возвратить его арендодателю следует в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.
Однако не исключено, что в течение срока действия договора аренды имущество может быть повреждено или утрачено. При этом может быть, что ни одна из сторон не виновата в произошедшем, а причиной случившегося могут быть либо внешние обстоятельства (например, удар молнии или наводнение), либо неправомерные действия третьих лиц (например, поджог или угон). Если арендованное имущество уничтожено или повреждено в результате стихийного бедствия, неправомерных действий третьих лиц и иных подобных чрезвычайных обстоятельств, то все имущественные потери, как правило, ложатся на арендодателя. Это объясняется тем, что на основании статьи 211 ГК РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Так, в Постановлении от 19 июня 2007 года № 5619/06, Президиум ВАС Российской Федерации при рассмотрении дела о возмещении вреда, нанесенного пожаром автопогрузчику, переданному в аренду, указал следующее: арендодатель предъявил претензии арендатору, а между тем вины арендатора в возникновении пожара не было. Виноватым оказалось третье лицо, поэтому суд оставил заявление арендодателя без удовлетворения. При принятии решения суд исходил из того, что арендатор может нести имущественную ответственность только в случае, если он виновен в повреждении автопогрузчика. Но поскольку его вины в этом не было, то риск случайной гибели имущества в данном случае несет собственник, то есть арендодатель.
