тупой боли…
Некоторые дилеры разрешали своим клиентам покупать землю на условиях, которые привлекли бы даже Троцкого, хотя он и не верил в такие вещи. Лоты ценой в 400 долларов на одном участке можно было получить за 20 долларов наличными и 10 долларов в месяц без процентных и налоговых платежей в течение года. На другом участке лоты стоимостью 1250 долларов продавались за 100 долларов предоплаты и 25 долларов в месяц, пока не выплачивалось 20%, после этого можно было получить отсрочку выплаты основной суммы долга на 7 лет» [
Собственно бум начался с того момента, когда во Флориду съехались дельцы в сфере недвижимости со всей страны. «Сколько в Майами агентов по недвижимости – и не сосчитать. Практически каждый, кому исполнилось 18, занимается недвижимостью так или иначе. Практически каждый имеет лот, от которого он хочет избавиться, хотя собственники земли единогласно утверждают, что цена земли удвоится за год» [
Примечательно, что во Флориде нарисовался и сам Чарльз Понци – автор знаменитой пирамидальной схемы (типа «писем счастья»), он обещал вкладчикам в его «синдикат» 200% прибыли за три месяца, но не успел развернуться – был арестован. Флорида привлекала множество мошенников, которые продавали несуществующие проекты; расцвет мошенничества, как уже неоднократно упоминалось, – это признак бума.
«Консервные» туристы заходили в офисы риелторов, чтобы «просто посмотреть», но там им рассказывали, как легко купить участок – предоплата всего 20% (к концу бума предоплата во многих проектах упала до 10 и даже 5%)! После внесения предоплаты покупатель получал квитанцию о внесении аванса (так называемый binder), которую с финансовой точки зрения можно рассматривать как ценную бумагу, аналогичную опциону, то есть дающую право на покупку участка, но не являющуюся обязательством его купить. Далее следовали байки о том, как на перепродаже участков простые кондукторы становились богачами. Предлагали купить несколько лотов – часть можно потом продать по более высоким ценам, и тогда оставшаяся часть достанется бесплатно. Вносить следующий платеж не придется – ведь к этому времени участок будет перепродан.
Действительно, оформление документов занимало 30 дней. За этот срок участок мог сменить владельца несколько раз. Во Флориде даже появилось выражение binder boy – так называли спекулянтов авансовыми квитанциями на покупку участка.
Они активничали в Майами с марта по август 1925 года. Их «штаб-квартирой» был роскошный отель Ponce de Lion. У Баллингера мы находим сатирическое описание этих операций: «Для покупки участка стоимостью 5 тысяч нужно было внести 10% или меньше от оговоренной стоимости, чтобы забронировать лот до тех пор, пока не будут выполнены все необходимые формальности и сделка не будет закрыта. Покупатель получал квитанцию об оплате и в течение последующих дней должен был внести, возможно, еще 15%, чтобы полностю уплатить первоначальный взнос и завершить перевод права собственности.
Но спекулянты авансовыми кватанциями… обнаружили, что эти квитанции столь же хороши, как и деньги. Имея больше природной хитрости, нежели капитала, поначалу они стали спекулировать квитанциями между собой… Сначала они зарабатывали маленькую прибыль на самих квитанциях (то есть по сути продавали место в очереди. –
Случаи, когда лот менял собственника аж восемь раз еще до закрытия сделки, были отнюдь не уникальными. Когда приходило время подписания бумаг, покупатели толпились около этих бумаг, как голодные пацаны у пирога на пикнике, каждый готов был отщипнуть свою долю прибыли. Торговля квитанциями обычно позволяла оформить купчую сразу на финального покупаля, но, как сосков на коровьем вымени, к ней было прицеплено семь или восемь предыдущих сделок, каждая из которых представляла собой прибыль одного из покупателей в этой череде. Большую часть живых денег получал все же брокер по недвижимости» [
Вандерблю утверждает: спекуляция квитанциями была ограничена тем, что каждому последующему покупателю нужно было вносить все возрастающий процент стоимости. Допустим, уже прошло 30 дней с момента внесения аванса, тогда в цену лота уже заложен аванс, который внес первый покупатель, первый платеж и прибыль первого покупателя (или нескольких перепродавцов), а это уже существенно больше. Люди без средств не могут себе этого позволить, и вымываются с рынка [
Существует расхожая байка о том, что спекулянтов квитанциями «выкурил» из города один крупный девелопер, сначала продав им участки в проекте по высокой цене, а потом выставив на продажу такие же, но по более низкой, но Балингер этого не подвержает[96]. По его мнению, самой эффективной мерой против спекулянтов квитанциями стало сокращение к ноябрю 1925 года срока оформления документов с 30 дней до 10 [
Участки в большинстве проектов вокруг Майами, пожалуй, за исключением самых дорогих – в Корал- Гейбл и Бока-Ратон, на пике бума продавались в первый же день продаж. Да и в Бока-Ратон тоже были «блиц-криги»: в день открытия продаж одного из проектов покупатели скупили недвижимость стоимостью 2,2 млн долларов. В другом, весьма удаленном, проекте за два дня были полностью распроданы участки общей стоимостью 2 млн долларов. В проекте Davis Islands на 832 акрах земли, названном по имени самого девелопера, лоты общей стоимостью около 18 млн долларов были распроданы за 31 час, а в первые 9 часов было заключено сделок на половину этой суммы. В момент начала продаж было заявлено, что люди стояли в очереди по 40 часов, чтобы приобрести самые интересные лоты. Как потом оказалось, этот проект был чуть ли не единственным во всей Флориде, в котором девелопер выполнил все обещанное на бумаге и достроил все объекты до конца [
В проекте Atlantic Shores под Голливудом 960 акров болотистой местности, но с выходом к морю, были куплены консорциумом инвесторов за 4 млн долларов. Примечательно, что продавцом выступал инженер, который участвовал в строительстве дороги Флаглера, в свое время купивший эту землю по доллару за акр [
Флоридские девелоперы в марте 1925 года объединились в Ассоциацию девелопмента Флориды (Florida Development Board), которая планировала потратить на рекламу и промоушен недвижимости штата 1,5 млн долларов. Они заказали рекламные объявления, художественные памфлеты, книги – все, что можно было придумать, чтобы поднять интерес публики. Повсюду, в прессе и на улицах, была реклама недвижимости, ею пестрели даже газеты северных штатов. В рекламе Флориду называли Американской ривьерой, «зимней игровой площадкой нации», Американским зимним раем, восхваляли природные богатства штата. Стала популярна фраза «очертания Майами напоминают мне небесный контур Нью-Йорка», приписываемая одному вновь прибывшему. После этого почти в течение года репортеры проводили опрос и спрашивали приезжающих: «А очертания Майами не напоминают вам небесный контур Нью-Йорка?» Голоса отвечавших «нет» не засчитывались [
Флоридский феномен, разумеется, подавался не как сумасшествие, а как отражение ускоренного развития штата. Использовался аргумент о том, что Флорида – это мотор всей американской экономики. Писали, что американская экономика переориентируется от сотрудничества с Западной Европой на сотрудничество с Латинской Америкой, а Флорида станет «воротами». Полагали также, что казино Флориды