Анатомия финансового пузыря

перевозку из Нью-Йорка, Филадельфии, Балтимора и Каролины строительных материалов и мебели.

В городе возникли перебои, в том числе с некоторыми продовольственными товарами. Вы никогда не угадаете, с какими! Самым дефицитным был пищевой лед, который использовался для охлаждения напитков. Пришлось даже его нормировать, как в военные годы – сахар. Как говорится, нам бы их проблемы. Возник дефицит молока, потому что в штат не могли завезти ни корм для коров, ни бутылки для розлива готового продукта [Там же, р. 119, 122].

На железнодорожной станции и в порту царил самый настоящий бардак. Грузы было невозможно найти. Чтобы очистить складские территории, местные власти угрожали конфискацией тем, кто не забирал отправления вовремя, а флоридские газеты стали публиковать длинные списки прибывших и ожидающих своих владельцев грузов [Там же, р. 123]. Но вдруг произошло чудо: на север было отправлено 109 пустных вагонов, а обратно вернулось только 92 [Там же, р. 123].

К февралю ситуация практически нормализовалась, и ограничения оставили только в отношении строительных материалов, а с апреля они продолжали действовать только на цемент и пиломатериалы. Вандерблю рассказывает о различных курьезных последствиях эмбарго. Один девелопер, например, успел завезти только унитазы и ничего больше. Участок у него можно было купить без дома, но с унитазом. Если серьезно, то эмбарго сильно увеличило затраты на строительство. По мнению Вандерблю и Баллингера, транспортное эмбарго способствовало охлаждению инвестиционного бума [Vanderblue, 1927b, р. 256; Banllinger 1936, р. 159].

Характерно, что, как и в период бума недвижимости в Японии в конце 1980-х годов (об этом рассказывает глава 14), когда квартиры становятся слишком дороги, то юридические лица начинают строить или покупать квартиры для своих сотрудников. Так, The First National Bank снимал квартиры для своих сотрудников. Газета The Miami Herald купила два многоквартирных дома и начала строить 50 домов для вновь прибывших сотрудников. Burdine’s построил три многоквартирных дома; Commercial Bank & Trust Company, ювелиры Sutton & Gibson, фармацевты Groover-Stewart и даже сам муниципалитет Майами занялись девелоперством, чтобы сохранить сотрудников [Ballinger 1936, р. 127].

Но вдруг – как в сказке про Золушку – все резко поменялось. Богатые опять поехали отдыхать в Европу, продажи в Бока-Ратон встали, завсегдатаи Палм-Бич заявили, что в этом году они – на Ривьере. Первыми от Флориды отвернулись состоятельные американцы.

По мнению Балингера, первые признаки падения цен наметились в августе в Майами-Бич. Некий продавец вдруг обнаружил, что один объект недвижимости со стартовой ценой в 7 тыс. долларов в ходе перепродаж на стадии авансового платежа дошел до 50 тыс. долларов. Однако «конечный покупатель» отказался от сделки, равно как и предпоследний и предпредпоследний, и объект вернулся к одному из промежуточных покупателей, который приобрел его за 25 тыс. долларов [Там же, р. 99].

Замедление стало очевидным осенью 1925 года, но этому тогда не придали особого значения – все надеялись на зимний сезон 1925/ 1926 года и ждали наплыва туристов. Сначала казалось, что сезон начался как обычно. Майами был теперь знаменитым курортом. По-прежнему приезжали звезды, давали концерты. Одна девелоперская компания, Tatum Brothers, даже отрапортовала, что продажи в первые шесть недель 1926 года составили 1,8 млн долларов, и это больше, чем за аналогичный период прошлого года. В The Miami Herald, которая в 1925 году поставила мировой рекорд по количеству строк рекламы за год (42,5 млн), пик рекламных объявлений пришелся на январь 1926 года, в феврале было немногим меньше. Правда, больше не печатали статистику о количестве сделок с недвижимостью, чтобы люди не начали сравнивать [Там же, р. 147]. Когда выяснилось, что зимние месяцы не принесли оживления, стали рассчитывать, что продажи рванут в марте, как это было в 1925 году.

Но туристов было все меньше и меньше. Часть квартир зимой пустовала. Закончился рост арендных ставок. Активность в Майами еще теплилась зимой-весной 1926 года, но те, кто купил участки стоимостью 20 тыс. долларов и рассчитывал их перепродать за 30 тыс., вдруг осознали, что им предлагают 18, а то и 15 тыс. долларов. Приходилось соглашаться, поскольку средств на второй платеж не было. В марте 1926-го обвалился фондовый рынок – это было худшим падением с 1920 года; непосредственным поводом послужила несостоявшаяся крупная сделка по слиянию двух железнодорожных компаний [Ballinger 1936, р. 149]. Стало понятно, что нью-йоркий капитал этой весной во Флориду не придет и цены не восстановятся. Последние туристы уехали после закрытия сезона традиционными скачками. В апреле местные жители заговорили примерно так: «Слава богу, в этот раз не будет сумасшедшего лета. Это начало постепенного роста, который превратит Майами в миллионный город через 10 лет» [Там же, р. 152]. Но «неместные» газеты заговорили о конце флоридского бума, что еще больше подтолкнуло цены вниз. К сентябрю 1926 года цены в Майами упали примерно на треть от пикового уровня, но сделки на рынке пока еще шли. В других городах Флориды события развивались по подобному сценарию, но с отставанием.

Однако строительный бум пока продолжался. В 1926 году было построено недвижимости в полтора раза больше, чем в пиковом по продажам 1925-м [Там же, р. 144]. В основном это было инфраструктурное строительство. Была закончена новая железная дорога, углублена бухта, при помощи спонсоров строился университет Майами. Продолжалось возведение Корал-Гейблс. Самым крупным частным проектом 1926 года стала прокладка и застройка Бискайенского бульвара в восточной части Майами. Бульвар прокладывался по уже застроенным районам, поэтому проект требовал выкупа не только земли, но и уже существовавшей, но морально устаревшей недвижимости в городе. Эти сделки велись активно, и кредит был доступен. Город частично финансировал инфраструктуру.

Местные власти, которые охотно способствовали строительному буму, за свой счет финансируя строительство некоторых объектов инфраструктуры, обычно через выпуск облигаций, продолжали проводить размещения бумаг. Уже в 1916 году власти Майами одобрили выпуск акций в размере 11,5 млн долларов на объекты городской инфраструкты, а на объекты Майами-Бич – на 2,6 млн долларов [Там же, р. 148]. В конечном итоге многие муниципалитеты объявили себя банкротами и по облигациям не рассчитались.

Строительные работы были свернуты только после урагана, накрывшего побережье в ночь с 18 на 19 сентября. Удар пришелся как раз на часть побережья между Палм-Бич и Майами, то есть самую застроенную и густонаселенную. Деревья были вырваны с корнями, дома разрушены, 392 человека погибли, 6281 был ранен. В Майами 2000 домов было полностью разрушено и еще 3000 пострадало – они остались без крыш и окон. В Форте Лаудердел было разрушено и пострадало 1200 и 1000 домов соответственно, «схлопнулся» один отель. Это была одна из крупнейших природных катастроф за всю историю США. Таких сильных ураганов не было с 1910 года, и новые владельцы недвижимости попросту не подозревали о подобных рисках. Несмотря на отчаянные попыки местных девелоперов вернуть туристов и обширную рекламу штата, оживления в 1926–1927 годах не наступило. В 1928-м пришел еще один ураган, а в 1929 году случился крах на фондовой бирже, что окончательно подорвало перспективы ближайшего восстановления.

Вслед за коллапсом недвижимости последовал отток депозитов из банков. На конец 1926 года они составили 550 млн долларов и продолжали снижаться. Поскольку владельцы недвижимости перестали обслуживать и закладные, то последовала волна банкроств банков.

Почему бум во Флориде все же состоялся и почему американцы предпочли Флориду Калифорнии в качестве курортного направления? Во Флориде можно было найти большие свободные участки под застройку, в том числе расположенные вдоль береговой линии. Цены были относительно низкими по сравнению с ценой земли в развитых индустриальных и сельскохозяйственных регионах. И в этом смысле Флорида была «последним шансом Америки» (America’s last frontier, дословно – последний рубеж). Вторая причина – это развитие инфраструктуры. Железная дорога, тянущаяся вдоль восточного побережья полуострова, – детище Флаглера, была посроена в 1900 году. Она открыла для заселения южную часть штата. Постепенно обустроили и другие железные дороги, в частности вдоль западного побережья, проложили хайвеи. Во Флориду стали ходить пароходы. Кроме того, до Флориды из Нью-Йорка можно было добраться на поезде примерно за сутки. Немаловажно и то, что флоридские власти, чтобы привлечь туристов и покупателей недвижимости, предложили прекрасные финансовые стимулы – в штате не было ни