Рассказывает юрисконсульт подразделения «ИНКОМ-Новослободское» Гюзель Равильевна Агишева: «Однажды мы столкнулись с такой ситуацией: в обществе рыболовов и охотников были два соседних участка, проход и проезд к одному из которых осуществлялся через другой. Отношения у соседей были прекрасные, и хозяин участка, через который осуществлялся проход, выдал своему соседу письменное разрешение на проход и проезд через свой участок на бланке общества рыболовов и охотников, председателем которого он являлся. При этом он не указал ни срок (на который он разрешает проход и проезд), ни условия (на которых он их разрешает: платно, бесплатно, в обмен па какие-либо услуги и т. д.). Прошло время, у участка сменился хозяин. Нового хозяина не устроило то, что через его участок бесплатно проходят люди и проезжают машины, и он потребовал плату за проход и проезд, угрожая в случае отказа вообще перекрыть доступ. В этой ситуации новый хозяин участка совершенно прав, поскольку право прохода-проезда через его территорию есть сервитут, то есть право ограниченного пользования чужой недвижимостью. Инициатором установления сервитута должен быть тот, кому это право необходимо. То есть тот, кому нужно пройти или проехать через чужой участок, должен просить об этом хозяина участка, через который осуществляется проход-проезд, а тот имеет право требовать за это плату».
Таким образом, в случае если продавцу удастся сокрыть ограничения на использование, то в результате у покупателя может остаться земельный участок, на котором вообще ничего нельзя строить (охранные зоны) или к которому невозможно проехать (плата за проезд в рамках сервитута может быть сопоставима со стоимостью участка).
Необходимо также помнить, что если вам понадобится проезд через участок соседа, то, во-первых, он сможет потребовать с вас значительную плату, а во-вторых, для заключения соглашения о сервитуте необходимо внести в Государственный земельный кадастр описание части участка, на которую распространяется право соседа, что требует определенных расходов и усилий сторон (межевание, подготовка документов, внесение сведений в Единый государственный реестр земель, регистрация сервитута в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Строить или копать? Частным случаем предыдущего пункта является сообщение покупателю неверных сведений о категории приобретаемых земель и, как следствие, о том, как он сможет в дальнейшем использовать купленный земельный участок, не нарушая российского законодательства. Здесь возможны два варианта. Продавец может преднамеренно обмануть покупателя. А может быть и так, что покупатель, даже отдаленно незнакомый с Земельным кодексом и уверенный, что земля она и есть земля, просто не уточнит у продавца, можно ли использовать приобретаемый участок для того, для чего он планирует его использовать. А продавец со своей стороны планами покупателя на всякий случай не поинтересуется. Чтобы разобраться с этим видом мошенничества, нужно уточнить, что любой земельный участок в России принадлежит к той или иной категории земель, а также имеет вид разрешенного использования, определяющий, какую деятельность на нем можно осуществлять. Проще говоря, на одном земельном участке можно посадить помидоры и картошку, но нельзя построить дом. На другом, напротив, можно законно построить дом, а вот посадка на нем клубники автоматически сделает вас правонарушителем. А на третьем — ни дома, ни клубники по закону быть не должно. Есть и такие участки, где построить дом или посадить картошку не просто разрешено, а является прямой обязанностью владельца. Всего российским законодательством предусмотрено семь категорий земель и великое множество видов разрешенного использования. Но, поскольку пять из семи категорий относятся к тому случаю, когда нельзя ни дома строить, ни картошку сажать, мы в рамках нашей книги говорить о них не будем. А две оставшиеся — это земли сельскохозяйственного назначения, которые занимают на рынке загородной недвижимости около 70 %, и земли населенных пунктов, на которые приходятся остальные 30 %.
Земли сельскохозяйственного назначения попали в поле зрения инвесторов еще в 90-е годы. Тогда самые обычные поля, пашни и сенокосы, прежде бывшие во владениях колхозов или совхозов, делили на паи и раздавали экс-колхозникам/совхозникам бесплатно. Но поскольку это были земли с видами разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства» или в лучшем случае «для ведения личного подсобного хозяйства (полевые участки)», на которых вообще нельзя возводить никаких строений, то новые владельцы не очень понимали, как они могут с пользой распорядиться таким подарком государства. И вот тогда уже упомянутые инвесторы, что называется, за копейки скупали землю у колхозников. Так бывшие поля и луга попали на рынок загородной недвижимости. У части земель новые владельцы поменяли вид разрешенного использования. Но поскольку перевести землю в другую категорию значительно сложнее, то в большинстве случаев этим они и ограничились.
Что же будет, если использовать землю не по назначению, например построить дом там, где вид разрешенного использования этого не подразумевает? В тюрьму вас, конечно, не посадят. В лучшем случае вы никогда не сможете легализовать свое строение, а значит, когда вы соберетесь продавать участок, у вас возникнут проблемы, а в худшем — вас обяжут снести дом и заплатить штраф.
Межевые войны. Еще одна проблема, которая может возникнуть после покупки земельного участка, — это споры и судебные тяжбы с соседями по поводу его границ. Это может быть следствием мошенничества, когда продавец преднамеренно показывает вам свой участок и половину соседского, а может быть и результатом неразберихи с границами, которая тянется еще из 90-х годов.
«Продавался земельный участок без дома, — рассказывает юрисконсульт подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Новослободское» Гюзель Равильевна Агишева. — Покупатель его посмотрел, остался доволен и изъявил желание его приобрести. Продавец предоставил полный пакет документов, необходимых для сделки, в том числе свидетельство о праве на землю и кадастровый паспорт участка. А уже после сделки к новому собственнику пришли соседи и предъявили претензии, что его участок частично заходит на их землю. За разъяснением этой ситуации новый владелец обратился в специализированную организацию, которая выявила, что купленный земельный участок действительно наслаивается на соседний, что подтверждается планом топографической съемки. Оказалось, что предыдущий владелец, торопясь продать участок, оформил документы в соответствии с дачной амнистией в упрощенном порядке, но частью действий, которые необходимо было при этом совершить, он пренебрег. В частности, работы по межеванию земельного участка включают в себя определение границ, их согласование с соседями, закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и составление кадастрового плана. Продавец же границы с соседями не согласовывал. Это пришлось делать новому
