Заключение договоров доверительного управления может быть актуальным при выполнении целевых программ. Так, в рамках республиканской целевой программы «Реализация мероприятий федеральной целевой программы “Юг России (2008–2012 годы)” в Кабардинско-Балкарской Республике» на развитие курортной инфраструктуры предполагается привлечь инвестиции в размере около 100 млрд руб. (в том числе около 70% частных) на обновление инженерной и коммунальной инфраструктуры и строительство социальных объектов. При этом принято решение о передаче части объектов курортной инфраструктуры в доверительное управление частным операторам [105] .
На перспективы использования таких договоров негативно влияет ряд факторов: во-первых, неудовлетворительное состояние большинства муниципальных коммунальных систем, для устранения которого помимо управленческих технологий нужны инвестиции; во-вторых, короткий срок договоров доверительного управления (пять лет); и, в-третьих, схема формирования финансовых потоков – в пределах доходов от предоставления пользователям услуг. Все это не создает благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в проекты ГЧП.
Наиболее распространенной схемой ГЧП в сфере ЖКХ стали договоры аренды . В отличие от сервисных договоров и договоров доверительного управления арендные контракты более привлекательны для инвесторов из-за их продолжительного срока и гибкости в организации финансовых потов. Более того, отношения сторон по договорам аренды хорошо проработаны в Гражданском кодексе (права собственности, обязанности и ответственность сторон, получение и использование доходов, сроки аренды, формы арендной платы, условия расторжения контракта и т.п.).
В общем виде арендная модель предполагает наличие частного оператора – специальной проектной компании, которая заключает договор аренды муниципального имущества с администрацией муниципального образования или непосредственно с МУПом. Предмет аренды – муниципальные объекты водо-, тепло-, электроснабжения и канализации, иные объекты муниципального хозяйства. Договор аренды может включать в себя инвестиционные обязательства сторон.
Юридические аспекты формирования ГЧП по арендным схемам в сфере коммунального хозяйства системно рассмотрены специалистами юридической фирмы «Вегас-Лекс». Ниже воспроизведены материалы по этому вопросу, представленные в статье К. Данько и В. Сучковой «Государственно-частное партнерство в коммунальной сфере в условиях кризиса» [106] .
Договоры аренды, заключаемые частными операторами с МУП, несут в себе дополнительные риски, связанные с ограниченной правоспособностью унитарных предприятий и опасностью оспаривания сделок, если в связи с передачей по договору аренды функций МУП частному оператору МУП лишается возможности осуществлять свою уставную деятельность.
Договоры аренды, заключаемые с администрациями муниципальных образований, предполагают предварительное легитимное «изъятие» соответствующего имущества из хозяйственного ведения МУП. В силу ограниченности прав собственника в отношении имущества, закрепленного за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения, такая передача в казну может быть осуществлена только по инициативе самого предприятия при одновременном изменении объема его уставной деятельности.
Следует подчеркнуть, что качество договоров аренды остается низким из-за отсутствия во многих из них четко прописанных обязательств сторон и стандартных положений, обязательных для такого рода контрактов. Так, по всем контрактам, к финансированию которых приглашался Европейский банк реконструкции и развития, последним поставлено условие ребалансирования (пересмотра) арендных договоров по взаимным обязательствам партнеров.
Тем не менее до недавнего времени данная модель пользовалась популярностью, вызванной отсутствием законодательно закрепленных процедур заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества и, как следствие, быстротой реализации схемы. Обязательность проведения торгов в форме конкурса или аукциона при заключении таких договоров возникла только с вступлением в силу в 2006 г. Федерального закона «О защите конкуренции» [107] , а ст. 17.1, регулирующая особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, была введена в Закон лишь летом 2008 г.
В настоящее время в соответствии с указанной статьей договоры аренды государственного или муниципального имущества, в том числе коммунальной инфраструктуры, могут заключаться только по результатам торгов, проводимых в форме либо конкурса, либо аукциона. Причем в соответствии с ч. 3 ст. 53 рассматриваемого Федерального закона до принятия Правительством РФ соответствующих постановлений конкурсы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», а аукционы на право заключения таких договоров – в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» [108] .
Таким образом, арендная модель утратила свое основное конкурентное преимущество – быстроту заключения договора.
Очень важной проблемой при заключении долгосрочных договоров аренды муниципального имущества коммунальных систем является отсутствие
