Неплохо, если перед прощанием с обаятельными строителями вы убедитесь, что у фирмы имеется лицензия и что это лицензия на проведение именно тех работ, которые она обещает произвести. Очень хорошо, если вам удастся найти людей, которые уже имели опыт общения с этой фирмой. Выясните подробности.
Изучать нужно не только пятно и репутацию фирмы, но и финансовое состояние фирмы на данный момент. Одно дело, если фирма быстро и надежно строила прежде, скажем, пять лет назад, другое дело — насколько она располагает средствами для текущего строительства, не окажется ли, что средств нет и таким способом фирма пытается набрать себе активов?
В статье 20 Закона «О долевом строительстве» (на что можете смело ссылаться) четко сказано, что вам по первому требованию должны быть предоставлены следующие сведения о застройщике:
• информация о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы; его государственной регистрации; информация об учредителях — с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица-учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица-учредителя (участника);
• информация о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
• информация о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
• информация о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Вам должны предоставить следующие документы:
• учредительные документы застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
И это должны быть подлинные документы или по всем правилам заверенные копии, а не ксерокопии в рамочке, вывешенные на стене офиса для завлечения клиента.
По статье 21 того же закона вы имеете полное право ознакомиться с проектной документацией (без утвержденного проекта нет и самого строительства), которая должна содержать информацию:
• о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, о разрешении на строительство;
• о правах застройщика на земельный участок, о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка, о кадастровом номере и площади земельного участка, об элементах благоустройства;
• о местоположении строящегося объекта недвижимости, о количестве самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и т. п.), о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, о составе общего имущества;
• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию, об органе, уполномоченном на выдачу разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию;
• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
• о планируемой стоимости строительства, о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.
Вам нужно увидеть собственными глазами документы на разрешение строительства, технико- экономическое обоснование проекта, заключение государственной экспертизы проектной документации, саму проектную документацию и документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Договор лучше всего просматривать не самостоятельно, а вместе с толковым юристом. Он может обнаружить в тексте документа такие подводные камни, о которых вы и не подозреваете.
Хорошо, если вам предъявляют не одинокий пустырь с репейником или свежевырытый котлован, а признаки реально идущего строительства — но не поленитесь взять координаты других дольщиков, переговорите с ними.
Продавать недвижимость могут и не на начальном этапе, а ближе к концу строительства; могут предлагаться к продаже и уже готовые квартиры. Прежде всего выясните, не имеется ли уже государственная регистрация на квартиру, которую вам предлагают купить (если квартира на самом деле уже кому-то продана, она зарегистрирована в ЕГРП). Если нет, продолжайте внимательно изучать ситуацию.
Продавать готовые квартиры могут, поскольку спрос сегодня из-за кризиса снижен, а цены все равно высоки; но могут продавать и «чужой дом», то есть квартиры, которые продавцам не принадлежат, и недвижимость в доме, возведенном против правил и не принятом государственной комиссией (вам обязаны показать акт приемки, нет акта — нет и разговоров). Проверьте, что в доме имеется все, чему положено быть в жилом доме, и остерегайтесь приобретать жилье, пока не подключены все коммуникации.
Запомните: если вы решили рискнуть и приобретать квартиру у строителей, на любом этапе действуйте только вместе с юристом, буквально, не позволяйте себе сделать ни шага к новому жилью без его сопровождения — это самый надежный способ избежать непоправимых ошибок.
Законодательные акты и федеральные законы
Из Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ, от 16.10.2006 № 160-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ)
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
