собственников. Поэтому собственник не может передать провайдеру право пользоваться крышей, потому что у него нет такого права. Максимум можно передать право согласовывать с другими собственниками пользование общим имуществом.
Однако из ст. 36 ЖК РФ следует, что доля в общем имуществе дома неотделима от правовой судьбы квартиры. Другими словами, право «пользования» переходит только вместе с квартирой. Но ведь провайдер не получает от собственника квартиру. Поэтому он не может получить и пользование общим имуществом.
Какой вывод из всего этого: пользоваться крышей дома провайдер может только на основании решения общего собрания. Этот вывод был подтвержден Определением Верховного суда РФ от 01.03.2018 № 306-КГ17—17056, где сказано, что требовать оплату необходимо и в тех случаях, когда между оператором и собственниками заключен договор на оказание услуг связи. Суд также подтвердил необходимость получения решения общего собрания для монтажа оборудования.
5. Можно ли установить кондиционер на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания?
Фасады многоквартирных домов часто используются для размещения кондиционеров. Насколько законным является размещение кондиционера? Кто должен за это платить?
Федеральное законодательство никаких специальных требований к размещению кондиционеров на фасадах зданий не устанавливает. Однако такие требования могут быть установлены местными градостроительными правилами. Как правило, размещение кондиционеров запрещено на фасад зданий, находящихся на центральных или исторических улицах городов.
Если в соответствии с местными правилами размещение кондиционеров является законным, то что для этого требуется?
Стена дома является общедомовым имуществом (ст. 36 ЖК РФ). Распоряжается общим имуществом общее собрание собственников помещений в доме. Только собрание может предоставить право на размещение кондиционера, а также определить порядок взимания и размер платы за использование стены дома. Поэтому для установки кондиционера обязательно требуется решение общего собрания.
В судебной практике встречается обратная позиция. Так, например, в Решении АС Москвы от 26.09.2014 № А40—189578/2013 суд указал: «Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома по адресу… не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям». Такая позиция суда является необоснованной, так как речь должна идти не о негаторном иске, а об иске о понуждении демонтировать кондиционер. Это разные способы защиты, чего не учел суд.
Собственники вправе распоряжаться принадлежащим им имуществом (ст. 209 ГК РФ). Таким образом, собственники квартир в доме могут получить плату за размещение кондиционера.
Плата за размещение кондиционера является доходом собственников квартир. Ни управляющая организация, ни ТСЖ прав на этот доход не имеют. Плата может зачисляться на счета собственников квартир. Размер платы зависит от доли в общей собственности, которая, в свою очередь, зависит от площади квартиры.
Кроме того, если установка кондиционеров будет мешать собственникам (например, будет мешать шум от работы), то общее собрание может запретить установку кондиционера.
6. Переходят ли арендатору права на пользование общим имуществом?
Этот вопрос актуален для всех арендаторов помещений в многоквартирных домах. Если права переходят, то переходят ли обязанности по содержанию общего имущества? Должны ли арендаторы участвовать в общих собраниях собственников? Как им построить взаимоотношения с управляющей организацией? Как собственникам квартир построить отношения с арендатором нежилых помещений в доме?
Для ответа на эти вопросы надо обратиться к ст. 135 ГК РФ. Эта норма устанавливает, что принадлежность следует правовой судьбе главной вещи. Запутанно? Представьте пульт от телевизора. Пульт — это принадлежность главной вещи, то есть телевизора. Если Вы покупаете телевизор, то тем самым приобретаете и пульт.
Аналогично дела обстоят и с общим имуществом. Да, общее имущество дома — это принадлежность. Главная вещь — это жилое или нежилое помещение. Поэтому, если собственник сдает в аренду помещение, то тем самым он предоставляет арендатору право пользоваться общедомовым имуществом. Это объясняется еще и тем, что без права пользоваться общим имуществом арендатор фактически не сможет использовать помещение.
