Например, арендатор не сможет установить крыльцо к магазину.
Таким образом, арендатору переходит право пользования общедомовым имуществом. Однако это не влечет у арендатора обязанностей по содержанию общедомового имущества. Это следует из ст. 39 ЖК РФ. Обязанность по содержанию общего имущества — это обязанность собственника, а не арендатора. Заключение договора аренды ничего не меняет в этой конструкции.
Что это означает? Это означает, что арендатор не должен платить взносы на капитальный ремонт, не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги (как примеры судебного разбирательства см. Постановление 6 ААС от 24.02.2012 № 06АП- 378/12, Постановлении ФАС ЗСО от 12.09. 2012 № А75—10240/2011, Определение ВАС РФ от 02.08.2012 № ВАС-9695/12). Не может арендатор и заключить договор управления с управляющей организацией (иная позиция содержится в Определении ВС РФ от 11.11.2015 № 305-ЭС15—7462). Негативным моментом является то, что арендатор не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники (ст. 44 ЖК РФ).
Из этих правил есть исключение. Если по условиям договора аренды арендатор должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги, то у арендатора есть обязанность по оплате перед арендодателем (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08, Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10). То есть перед управляющей организацией и РСО отвечает за платежи арендодатель, но от арендатора арендодатель может требовать возмещения таких платежей.
Что делать собственникам остальных квартир? Надо помнить, что требования по содержанию общего имущества стоит предъявлять не к арендатору, а к собственнику. Например, собственники на общем собрании решили установить шлагбаум во дворе. Надо требовать плату не от арендатора магазина в доме, а именно с собственника помещения, в котором расположен магазин.
7. Может ли общее собрание собственников принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод?
Это может потребоваться по многим обстоятельствам. Например, действующий мусоропровод может стать причиной неприятных запахов как на лестничной площадке, так и в квартире. Кроме того, содержание мусоропровода входит в стоимость содержания общего имущества. Поэтому собственники квартир, желая избежать как неприятных запахов, так и лишних расходов, могут задаться вопросом о необходимости заварить мусоропровод. Можно ли это сделать?
Чтобы ответить, надо учитывать, мусоропровод является общедомовым имуществом. Это следует из критериев имущества, указанных в ст. 36 ЖК РФ. В самом деле, мусоропровод обслуживает не конкретную квартиру, а несколько квартир в доме одновременно. Следовательно, мусоропровод является долевой собственностью всех собственников квартир в доме.
Как из ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, так и из ст. 209 ГК РФ следует, что собственники вольны распоряжаться принадлежащим им имуществом. Для общедомового имущества это означает, что распоряжается таким имуществом общедомовое собрание. Поэтому на общем собрании собственники квартир вправе принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод. При этом необходимо исключить работы по содержанию мусоропровода из содержания общего имущества. Это позволит сэкономить на плате за ЖКУ.
Аналогичные выводы сделаны в Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013–2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Суд полагает, что принятие такого решения не противоречит действующему законодательству.
Важно подчеркнуть, что решение должно быть принято общим собранием собственников квартир всего дома, а не собранием собственников квартир конкретного подъезда. Если нарушит это правило, то решение по мусоропроводу будет признано незаконным.
8. Можно ли устанавливать перегородку на лестничной площадке?
Сосед установил перегородку на лестничной площадке? Насколько это законно? Можно ли обжаловать его действия? Наличие перегородки может стать существенной проблемой для соседей. Поэтому приведенные вопросы вполне могут стать причиной судебного разбирательства. Что надо учитывать?
Лестничная площадка является общедомовым имуществом. Это следует как из ст. 36 ЖК РФ, так и из п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Объясняется это тем, что лестничная площадка обслуживает более одного помещения в доме. Поэтому она не может находиться в собственности конкретного лица и находится в общедолевой собственности собственников квартир в доме.
