Что же делать? Собственникам необходимо провести общее собрание в своем доме и принять решение о проведении кадастрового учета в отношении земельного участка под их домом. После этого надо провести кадастровый учет и включить решением собрания придомовую территорию в состав общего имущества дома.
3. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен?
Придомовая территория — понятие, с которым сталкиваются все собственники квартир. Во-первых, за содержание территории приходится платить. А во-вторых, может возникнуть потребность в детской площадке, стоянке для автомобилей жильцов, что также требует немалых денежных вложений. Однако есть ситуации, в которых жильцы могут немало сэкономить на содержании придомовой территории.
Общее правило гласит, что земельный участок под домом — это общее имущество всех собственников квартир в таком доме (ст. 36 ЖК РФ). Как и в отношении любого иного общего имущества собственники несут бремя содержания имущества (ст. 39 ЖК РФ). Это означает, что надо платить управляющей организации или ТСЖ за уборку территории, содержание в исправности различных элементов (освещение, дорога и т. д.).
Однако, как и следует из закона, платить за содержание необходимо только в отношении общего имущества. Земельный участок под домом не во всех случаях является общим имуществом. Это может показаться парадоксальным, но это так.
Во-первых, право общей собственности на придомовую территорию возникает только после кадастрового учета земельного участка. Если учет не произведен, то земельный участок, как объект права, не возникает. Говоря проще: если участок земли не «огорожен», то такого участка и нет. А раз нет участка, то нет и права собственности на него. Но если у собственников квартир не возникло право общей собственности на придомовую территорию, то и платить за содержание такой территории не надо.
Во-вторых, если кадастровый учет не проведен, общая собственность не возникла, то кто же будет собственником? Ведь не может земля не иметь собственника! На этот случай в законе установлена правовая фикция: земельный участок, кадастровый учет которого не проведен, принадлежит муниципальному образованию (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Что это означает для жильцов?
Это означает, что платить за содержание придомовой территории должны не собственники квартир, а муниципалитет. Проводить уборку, озеленение, следить за состоянием дороги, проходящей возле дома, — за все это платить должен муниципалитет. Поэтому, если вас не устраивает содержание придомовой территории, а общая собственность на участок не возникла, то обращайтесь с жалобами в муниципальную администрацию.
Раздел 2. Общее собрание
1. Кто должен оплачивать расходы на проведение общего собрания?
Общее собрание собственников — важный орган управления домом. Именно общее собрание устанавливает размер платы за содержание общего имущества и перечень работ и услуг, которые должна оказывать управляющая организация. Другими словами, размер платы за ЖКУ, что особенно важно для каждого собственника, зависит от проведения общего собрания.
Провести собрание всех собственников дома — сложная и затратная процедура. Необходимо уведомить собственников о собрании, подготовить проекты решений, бюллетеней, составить протокол. Самым дорогостоящим является аренда помещения для проведения собрания. Кто должен за все это платить?
В законодательстве прямого ответа на этот вопрос нет. Однако в Письме Минстроя РФ от 28.08.2015 № 27535-ОЛ/04 сделан однозначный вывод: расходы на проведение общего собрания возлагаются на инициатора. Эта позиция Министерства может показаться необоснованной.
Общее собрание — это орган управления всего дома (ст. 44 ЖК РФ). Поэтому непонятно, почему платить за проведение общего собрания должен инициатор. Подобное решение может привести к тому, что никто не захочет быть инициатором общих собраний.
