Раздел 3. Выбор способа управления
Часть 1. Общие вопросы
1. В каких случаях считается, что собственники не реализовали выбранный способ управления?
Собственники помещений в доме обязаны выбрать один из способов управления, которые предусмотрены ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Например, собственники могут выбрать управляющую организацию или создать ТСЖ.
Однако мало выбрать способ управления, его необходимо еще реализовать. Почему это важно?
Во-первых, если жильцы не реализуют способ управления, то местная администрация обязана будет провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Да, даже если вы выбрали способ управления, но не реализовали его.
Во-вторых, если не реализовать способ управления, то расчет коммунальных услуг на ОДН будет идти по Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Не во всех случаях это ведет к дополнительным расходам собственников, но может привести.
Вариант один: выбрали способ управления домом — реализуйте его. Но что понимается под реализацией способа управления?
Собственники считаются нереализовавшими способ управления, если не заключен договор с управляющей организацией (при выборе соответствующего способа управления). Аналогично они будут считаться нереализовавшими способ управления, если не направили документы на регистрацию ТСЖ. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 21.07.2006 № 6301-РМ/07.
Таким образом, мало выбрать управляющую организацию, надо еще и заключить с ней договор управления. Недостаточно просто принять решение о создании ТСЖ, необходимо зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо.
2. Можно ли выбрать несколько способов управления домом?
Способы управления домом определены в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Управлять домом может управляющая организация, ТСЖ или собственники квартир могут управлять домом самостоятельно (непосредственное управление). Главное правило: собственники обязательно должны выбрать способ управления.
Можно ли выбрать два способа управления? Может ли в доме быть и управляющая организация и ТСЖ?
Прямого запрета на совмещение способов управления в Жилищном кодекск РФ нет. Однако по смыслу закона в одном многоквартирном доме может быть только один способ управления. Это подтверждает и судебная практика (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД, постановление ВАС РФ от 15.07.2010 № 1093/10).
Поэтому, например, если в доме создано ТСЖ и в последующем собственники решили изменить способ управления на управляющую организацию, ТСЖ должно быть ликвидировано. Если ТСЖ не ликвидировано, то собственники не могут изменить способ управления на управляющую организацию.
Особенный интерес представляет такой случай: в доме создано ТСЖ, которое заключает договор управления с управляющей организацией. Законом допускается такая ситуация. Однако надо учитывать, что способ управления в этом случае не изменяется — домом управляет ТСЖ.
Имеет ли это какое-то практическое значение? В зависимости от способа управления определяется лицо, ответственное перед собственниками квартир за предоставление как коммунальных услуг, так и услуг по содержанию общего имущества дома.
Например, если дом управляется ТСЖ, то исполнителем также будет ТСЖ. В этом случае жильцы должны направлять свои претензии по качеству коммунальных услуг именно ТСЖ. Но если ТСЖ заключило договор управления, то свои требования собственники должны направлять в управляющую организацию.
3. Кто управляет домом, если собственники способ управления не выбрали, а конкурс еще не проведен?
