Управляющая организация обязана предоставлять собственникам квартир коммунальные услуги (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Для этого законом предусмотрена обязанность управляющей организации заключить договор на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией.
Схема отношений выглядит так: управляющая организация получает от РСО коммунальные ресурсы и предоставляет собственникам квартир коммунальные услуги. Заключение договора с РСО — это обязанность управляющей организации, а не просто ее право. Если управляющая организация уклоняется от заключения договора, то РСО может подать в суд.
Но часто бывает так, что управляющая организация не заключает договор, а РСО не подает в суд. Никто не хочет тратить лишние время и деньги на судебные разбирательства. Возникает вопрос: кто же будет исполнителем коммунальных услуг в этом случае?
Статус исполнителя играет большую роль. Именно исполнитель коммунальных услуг начисляет плату, рассылает платежные документы. Собственники требования о плохом качестве коммунальных услуг должны предъявлять только исполнителям. Вот почему важно определить, кто же является исполнителем коммунальных услуг.
Если управляющая организация не заключила договор с РСО, то она не является исполнителем. Такой вывод сделан в ответе на вопрос 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ 1 (2014) и подтвержден Определением Верховного Суда РФ от 06.07.2015 № 310-КГ14— 8259. Суд основывал свой вывод на том, что в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 под исполнителем коммунальных услуг понимается исключительно та управляющая организация, которая заключила договор на поставку коммунальных ресурсов с РСО. В этом случае исполнителем коммунальных услуг будет РСО (п. 1 Письма Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45097-АЧ/04).
Однако суд также указал, что при наличии доказательств поставки ресурсов РСО, выставлении счетов за поставленные ресурсы, оплаты таких счетов, суд может расценить отношения между РСО и управляющей организацией как договорные. Основанием является ч. 1 ст. 162 ГК РФ.
Итак, что же получаем? Управляющая организация не будет исполнителем, если нет договора с РСО. Но управляющая организация будет исполнителем, даже если нет договора, если фактически именно управляющая организация рассылает платежки, собирает деньги с собственников.
2. Если между исполнителем коммунальных услуг и потребителем нет договора, может ли исполнитель требовать оплату?
Далеко не у всех собственников квартир заключен договор с управляющей организацией. А ведь наличие такого договора прямо предусмотрено законом (ст. 162 ЖК РФ).
Как правило, виновата в этом управляющая организация, которая не рассылает проект договора. Но часто бывает и так, что проект утвержден общим собранием, а инициаторы собрания не потрудились довести до всех собственников решение о заключении договора. Много и таких жильцов, которые принципиально не хотят заключать договор с управляющей организацией.
Отсутствие договора управления приводит к интересному вопросу: а если договора нет, то обязаны ли собственники платить за коммунальные и жилищные услуги? В самом деле, из ст. 307 ГК РФ следует, что обязательства (то есть обязанности собственника по оплате) возникают из договора. И если нет договора, то обязан ли собственник квартиры платить?
Ответ на этот вопрос прост: отсутствие формально заключенного договора не означает, что отсутствуют договорные отношения (п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 05.05.1997 № 14). Кроме того, отсутствие договора не освобождает от обязанности оплатить оказанные услуги. Об этом сказано в п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 17.02.1998 № 30. Эти правила касаются и жилищно-коммунальных услуг (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, Постановление 8 ААС от 25.07.2012 № 08АП- 3855/12).
Что это значит для собственников? Даже если вы точно уверены, что не заключали договор управления домом, платить за услуги надо каждый месяц. Исключение есть: если вы уверены, что не было общего собрания, не выбиралась управляющая организация, но при этом получаете квитанции от непонятной организации, то можете не платить. В этом случае надо написать жалобу в жилищную инспекцию и потребовать проведения проверки.
Часть 2. Приборы учета
